Fundación Emprenden presenta Charla de Teodosio Cayo sobre "El Método Comparativo para la tasación de bienes inmuebles"
Dirigida a emprendedores en negocios inmobiliarios.

a lo primero es que la valoración es en general digamos es un mecanismo que la gente utiliza como referente podríamos día la tasación podríamos y mire no necesito pasar pero en realidad en el mundo de hoy en el mundo moderno en el mundo donde cada vez necesitamos más información inédita la información que tenga algún tipo de sustento ya no sólo lo que me parece lo que creo lo que estimó lo que podría ser sino que como sustento eso hay mecanismos para valorar los bienes y esa valoración de esos bienes se le llama genéticamente tasación y en esta valoración genérica que se llama tasación hay ciertos mecanismos y ciertas regulaciones hay cierta forma de poder enfrentarlo dentro de eso lo que nosotros debemos saber es que dentro de la regulación general de la valoración existen ciertos principios y mecanismo sobre los cuales se deben aplicar para la valoración es lo que significa que si nosotros estamos pasando en un lugar en particular esa valoración en términos metodológico también se puede utilizar en otro lugar decir esto tiene que ser lo suficientemente internacional de manera tal de que lo que hoy día hago en este punto pueda estar vigente en el otro punto y viceversa es decir que todos podamos entender de la misma manera cuánto vale porque efectivamente en un mercado globalizado en un mundo globalizado lo que nosotros estamos haciendo hoy día como inversionista claramente lo podemos hacer para el mercado nacional como para el mercado extranjero y así funciona por lo tanto no es que en este punto en particular vamos a tener un valor que el resto no sabe el resto lo conoce no es lo mismo dice la otra persona el otro lugar en realidad lo que ocurre es que se transa los bienes que mueve los bienes con una cierta lógica una cierta secuencia y esa es la que recogen en general las metodologías de valoración y en la que uno debería aplicar de manera tal de tener este mecanismo de tener un referente que por supuesto me permita tomar una decisión ya sea de compra de venta de inversión distintos mecanismos decir la tasación en general tiene distintos focos tiene distintas opciones sobre las cuales no puede utilizar hay mucha gente por ejemplo usa para un crédito hipotecario para comprar una vivienda pero también se puede utilizar ya que teniendo un bien para pedir un nuevo crédito dado en garantía obtener liquidez y por lo tanto hacer otra inversión es decir hay muchos mecanismos para utilizar una tasación también está el tema de por ejemplo las expropiaciones cuando hay una expropiación o sea todo hay una servidumbre ayuno su fruto hay que valorarlo cuánto vale eso cuando hay un cambio de derechos sobre ciertos bienes también hay que valorar lo bueno todo eso es transable en el mercado y todo eso requiere de una cierta metodología de manera tal de que tanto compradores como vendedores puedan analizar esto de la misma manera obviamente el resultado final de la negociación va a depender de la capacidad de negociación que cada uno tiene del interés que cada uno tiene en ese bien y de otras características que se pueda estar dando en este minuto en el mercado pero en general el valor base o el valor referencial a partir de una tasación es con mecanismos que o te lo hacen objetivo y para que algo sea objetivo necesariamente en esta valoración necesitamos tener ciertos respaldos por lo tanto no va a existir una tasación si no tenemos un respaldo un referente algo sobre lo cual estemos tomando en consideración para decir por estas razones vale este valor o este otro cuando solamente estamos lanzando un valor esa es una opinión de una opinión de valor que puede ser muy válida es más puede coincidir con la valoración técnica de hecho por ejemplo en algunos casos pongo como como referencia que yo antes tenía un reloj muy parecido a éste a cuerda y un momento en que se quedó detenido a las doce y no caminó más a pesar de eso porque todavía lo conservo está ahí a las 12 a pesar de que se dote que tenía las 12 dos veces al día me da la hora correcta eso es opinión respecto a una metodología puede que coincida pero no necesariamente porque hay un respaldo detrás que lo hace coincidir lo que nosotros vamos a ver acá entonces como tenemos ese respaldo como hacemos esa metodología cómo logramos llegar al punto de cine bajo estas condiciones este el valor de este bien y por lo tanto este valor referencial me atrevo a invertir o no a invertir a transar o no transar a cobrar algo no cobrar algo respecto a lo que estoy viendo para ello entonces y atendiendo que hay un contexto no aceptó general que nos dice que hay metodología que esto internacional hay que considerar que para poder valorar un bien hay ciertos principios normales que tener presente dicho de otra manera cuando me enfrento me paro frente a un inmueble lo primero que me tengo que preguntar si ese bien es o no es posible de sustituir por otro es decir una de las cosas que me tengo que preguntar es si se vieran responde a lo que otros bienes valen en el mercado si ese bien responde a lo que otros bienes valen en el mercado claramente el valor de este bien va a estar asociado al valor de esos otros bienes ejemplo si voy a un edificio y pido me fichó luego por ejemplo y pido que me muestren el departamento apartamento 801 y es ésta competido y la persona que está ahí me dice no le puedo mostrar el otro 803 y yo le digo bueno mecha de 803 claramente hay detrás de eso la intención de que el valor de uno depende del valor del otro porque lo que quiero es vivir ahí ahora me diré cuánto más voy a pagar o no dependiendo de las características que encuentre de ese bien pero claramente en el mismo lugar donde estoy buscando quién eres una de las primeras cosas que me debo preguntar es si este bien eso no sustituible por otto y si la respuesta es positiva si vamos a decir si efectivamente sustituible por otro claramente todo lo que yo recolecte de información de esos otros viene me va a servir para poder valorar este día y de ahí nace el concepto de comparación es decir el valor de este bien bastarda por la comparación que tiene este bien con las otras características de los bienes en el mercado dicho esto hay que ver entonces qué características tienen esos viene y ahí vamos a encontrarnos con características y turísticas al bien y características externas al bien o eléctricas al bien muchas veces a veces no logramos este el equilibrio entre las características internas y externas del bien y que nos pasa que en un sector que le colocamos mucha inversión a una propiedad que el sector no lo vale y eso hace que la persona anele un valor muy alto pero lamentablemente no va a tener un mercado que le va a comprar ese bien porque ese bien dependen de lo que pasa en el entorno entonces lo que decíamos recién mire hay que preguntarse si ese bien es sustituible por otros es decir depende de otros viene cuando eso ocurre esa inversión ese bien tiene que de alguna manera cumplir las características del entorno por lo tanto no voy a poder invertir más o deja de invertir de lo que el entorno está diciendo el hecho que lo haga más no es cierto como una mayor inversión probablemente me empiece a quedar fuera mercado y eso significa que el poder comprador las personas que van a comprar este bien me van a estar pagando algo muy similar al resto los mercados al resto lo que hay en el sector y va a ser muy difícil que encuentre una persona que esté dispuesta a pagar por ejemplo lo que se invirtió 11 que tener cuidado la inversión que se está colocando porque va a tener una relación tanto de las condiciones internas del bien como de las condiciones externas del bien su elemento que tenemos que tomar en consideración al momento de partir valorando un inmueble tiene que ver con si el valor de este bien depende de sus características propias o de sus características externas de otros viene se pueda que primero decíamos mire el bien depende de otros y la respuesta es sí bueno la otra viene van a definir el valor pero si la respuesta es no ese bien no depende de otros incluso más no depende ni siquiera del que está al lado no debe ni siquiera de que ésta rival que está abajo depende sólo de ese bien bueno ahí estamos en presencia de un bien que la práctica va a requerir de un análisis diferente a la comparación de mercado probablemente ese bien está más asociado a la capacidad de generación de ingresos por ejemplo local comercial muchas veces nos pasa en el local comercial al frente de otro vale totalmente distinto y una oficina probablemente o incluso en algún centro comercial muchas veces pasa que los locales no ser tan justo a la salida de una escalera o al ingreso de un cierto reciente tiene más valor que otro eso se da precisamente porque el local comercial en esencia está cab el valor de mercado en razón de lo que es el local es capaz de producir general por lo tanto en ese escenario el valor de los otros locales no necesariamente define el valor de ese local en particular sino que el valor de ese local bastardo por la capacidad y ese bien genera en el mercado y de cómo el mercado es capaz de valorar y recoger eso y extenderlo en el futuro por tanto ya vemos que tenemos dos metodologías diferentes para abordar dependiendo del bien y de cómo el bien es visualizado visto de punto de vista lo de potencial comprador lo mismo nos pasa el punto de vista de la inversión si nosotros vamos a invertir por ejemplo en una esquina tenemos que ver cuál es el objetivo de desinversiones esquina base steve center va a ser una vivienda va a ser un edificio que lo que vamos a hacer ahí y ahí nace otro principio que tenemos que tener presente que se llama el de mayor y mejor uso qué significa esto que no porque nosotros estemos viendo en una foto de un momento un determinado bien ese es el valor del bien porque muchos de los bienes que están ubicados en la ciudad por ejemplo podría estar su utilización 2 y es utilizado no necesariamente porque a nadie se le ocurrió hacerlo simplemente porque a lo mejor incluso está esperando ese bien a que las condiciones mercado mejores entonces muchas de estas preguntas que tenemos que hacernos al principio de la valoración tiene que ver por ejemplo entonces con cuál va a ser el mayor y mejor uso que tiene ese bien en el mercado y nos vamos a encontrar con que hay veces donde por ejemplo una ciudad es normalmente por ejemplo en el centro de la ciudad el centro de de todas las capitales por ejemplo todos son altos edificios altos edificios de altura y podemos a lo mejor encontrar un terreno eriazo terreno vacío si la normativa no lo permite este es el terreno no va a depender su valor del del val d echo que estaría solo sino que va a depender de cuánto yo puedo construir en ese sector a lo que normalmente se llama un estudio de cabida que decir cuánto es lo que ese terreno es capaz de generar colocar y por lo tanto el valor de cada uno de esos metros cuadrados va a depender de ese futuro va a depender de ese de esa construcción que puedo hacer en ese lugar y tanto compradores como vendedores lo saben por lo tanto no me lo van a vender por el terreno eriazo me lo van a vender por la capacidad que tiene ese terreno de construir un edificio al revés el comprador pasa lo mismo él no lo está comprando porque quería eso lo está comprando paul la capacidad que tiene ese terreno de recibir un edificio por tanto ya entonces tenemos tres principios o tres formas de visualizar o ver la valoración incluso antes de aplicar cualquier metodología y eso lo fundamental es decir nosotros estamos buscando un proceso de valoración lo que tenemos que hacer inicialmente sparano frente al bien y empezar a visualizar todos estos principios es sustituible por otro sí o no su valor estado por lo que es capaz de generar o no cuál es el mayor y mejor uso y en este mayor y mejor uso que hablamos momento atrás existen varias condiciones que deben cumplirse primero que puede ser mayor y mejor uso a ser viable desde el punto de vista técnico y si se puede construir ahí dos es viable desde el punto de vista legal es si la normativa me lo permite 3 es viable desde el punto de vista ambiental cuarto es viable del punto de vista financiero económico decir existen las condiciones para que yo lo puedo hacer 5º existe viabilidad del punto de vista social es la integración de ese proyecto en el entorno porque pudiera ser que cumple todas las características pero la comunidad lo rechaza entonces tiene que existir una serie de elementos que hagan viable el proyecto de todos estos aspectos y por supuesto lo esencial es que exista la demanda necesaria para que se pueda desarrollar ahora esa demanda necesaria ojo si somos inversionista tenemos que ver en el futuro si somos ahora tenemos que ver en el presente el valor está dado por lo que hice bien vale al momento de la tasación al momento de la valorización no antes y no después esa es una tasación es una evaluación de proyecto si evalúa el proyecto y digo por aquí van a colocar un vertedero o acá van a colocar un parque un jardín es una evaluación pero estoy proyectando un valor en el tiempo y no necesariamente me está diciendo cuánto vale hoy o en el momento que estamos valorando lo mismo no judía por ejemplo proceso de valoración para una pericia un peritaje supongamos que se hizo una transacción hace dos años atrás y hay por ese respecto al valor que se fijó en ese minuto bueno uno debería remontarse a ese momento y en ese momento buscar referencias de mercado que existían en ese momento y de minar el valor en ese instante independiente que después en ese mismo lugar o frente él se construyó un vertedero se construirá un centro comercial que le pudo haber cambiado sustancialmente el valor entonces tenemos que tomar en consideración la fecha de la valoración el momento el mercado cómo se comporta en ese minuto esto no es una proyección la tasación es una valorización del la situación actual a la fecha en que se está haciendo la ss analice todo lo demás pasa hacer una evaluación sin embargo como decíamos recién en el mayor y mejor uso de alguna manera se recoge esta proyección pero en razón de que hay un mercado profundo un mercado que realmente está interesado en darle a ese bien un mayor y mejor uso y por lo tanto existe un interés en pagar no por lo que existe sino que por lo que ese bien es capaz de generar o por lo que se viene es capaz de producir o reducir en lo cierto en términos constructivos si hay varias consideraciones ahí que tenemos que tener presente otro elemento importante al momento de la valora bueno de la tasación tenemos que tener presente por ejemplo la temporalidad tenemos que tener presente el momento en el cual estamos haciendo esa valoración por ejemplo si estamos pasando un refugio de la nieve en plena temporada de verano claramente va a tener un valor diferente a cuando está en plena temporada de esquí bueno esas consideraciones hay que también incluiría al momento de la valoración y por supuesto esto van a definir ventanas de tiempo en la cual esa valoración es válida no necesariamente una valoración evalia en forma eterna y de hecho el movimiento del mercado se requiere que esa tasación entonces experimente estos movimiento y por lo tanto recoja lo que está pasando en ese instante en ese minuto hemos hablado entonces que existen ciertas condiciones hay una condición que tampoco quisiera dejarla pasar porque es muy común muy típico que ocurra y tiene que ver con quién no todo lo que él bien tiene aporta el valor final y no todo lo que él bien no tiene le quita valor al valor final porque el concepto de valoración si bien lo trabajamos por ejemplo en el área urbana por metro cuadrado no necesariamente un metro cuadrado más implica que esa propiedad vale más ejemplo si estamos buscando parcelas de agrado o hasta que están en la zona fue urbano sea una parcela grado están buscando parcela de 5.000 metros y es a base de 5.000 metros por decir un valor público valenciano encontramos una de 5.100 metros lo más probable es que siga costando lo mismo 100 porque no hay un cambio sustancial no hay un aporte sustancial que haga cambiar la esencia de lo que el comprador está buscando lo mismo pasa por ejemplo con los bienes raíces urbano donde no necesariamente lo que nosotros vemos publicado es de hecho cuando ustedes a medios su propiedad cuando ustedes se han percatado digamos que lo que dice x metros cuadrados son en realidad lo que usted tiene disponible sin embargo usted se siente conforme con lo que compró sin embargo usted de razonable el metro cuadrado de acuerdo lo que le indicarán y probablemente le da un uso razonable lo que pensó el momento comprarlo porque la esencia del valor tiene ciertos rangos en los cuales es viable esa valoración y no necesariamente un metro más un metro menos genera un impacto en el valor y eso también hay que considerarlo porque muchas veces ocurre que las personas le agregan muchas metros cuadrados adicionales y no necesariamente son metros cuadrados adicionales incrementan en la misma proporción el valor del bien generan estos techos no cierto de valor y por lo tanto si escapan esos hechos de valor no porque sigue incrementando los metros cuadrado vale más y eso también hay que tenerlo presente porque va a depender del mercado en el cual sesteó 'no y por lo tanto no porque yo tenga más superficie o porque tengan más atributos que escapen a lo que en el sector se está transando vale más o vale menos hay lugares donde por ejemplo la vivienda no tiene todo lo que en la otra vivienda sin embargo por el hecho de estar ubicado en ese sector recoge el valor del entorno y su vez sin que la persona haya invertido un peso más a esa vivienda simplemente porque el entorno mejor o simplemente porque el entorno subió de valor y por lo tanto se ve no es cierto ha apoyado en ese entorno en el valor de la propiedad es más muchas veces a propiedades son altamente demandada porque la gente ya se imagina hacerle las mejoras que tiene la sota por ejemplo un sector donde todo han remodelado habían ni han realizado por ejemplo un segundo nivel y es la única casa que original con un nivel bueno esa casa de un nivel en general recoge los beneficios del entorno que ha subido a los niveles y probablemente el comprador cuando lo está comprando y está imaginando cómo puede hacer es el segundo nivel y top paper tiro va a querer comprar esa vivienda porque tiene cierto una perspectiva similar a lo que está viendo en el entorno al revés pasa lo mismo si en la única casa de dos niveles o tres en un héctor nivel claramente esa inversión no necesariamente el mercado se va a valorar porque las personas que están comprando en ese sector están comprando casas de unibe y no de 3 entonces hay una relación en términos de la contribución que hace cada parte del bien en el valor total del bien y eso tampoco tenemos que dejarlo de vista que decir tiene que aún no estamos valorando nada simplemente estamos diciendo en qué marco conceptual no estamos centrando para poder llegar a la valoración entonces en este marco conceptual de creo que tenemos que tomar en cuenta ya pasamos entonces por el bien eso no sustituible por otro ser después si el bien vale por lo que es capaz de generar o rentar luego dijimos todo lo que tiene que ver con el mayor y mejor uso de este bien y ahora estamos diciendo no es cierto ojo que no todo lo que tiene este viernes y no todo lo que conté no todo va a contribuir al valor final del bien es decir ya tenemos varias condiciones adicionalmente a la temporalidad es decir que el bien tiene un valor de mercado en un instante en un momento y hay bienes que tienen su mayor valor en ciertas épocas del año por ejemplo en el caso de la parcela grados normalmente en época estival o cuando ya empieza la primavera es el lugar al momento de la mayor demanda de este tipo de bienes así también por ejemplo la segunda residencia las residencias costera cuando tienen mayor relevancia bueno cuando se producen lo cierto de la época estival y cuando se produce ese movimiento de gente a la zona costera por lo tanto en ese es el minuto donde el bien logra probablemente su máximo valor luego baja demanda y como esto es una foto probablemente esa valoración esa tasación en ese minuto de baja va también reflejar lo que está pasando en ese instante lo que no quiere decir que en pocos meses más pueda volver a reto valor pero sí en ese minuto queremos vender la propiedad comprar la propiedad lo que nos va a pasar es que la oferta disponible lo que tenemos a disposición del mercado tiene un valor que incluso puede ser altamente negociable o más negociable que en su máximo pico concepto de venta o de oferta hemos hablado no es cierto entonces ahora negué se cumplen ciertas condiciones pero ahora debemos saber de dónde sacamos los datos cómo obtenemos esta referencia como logramos saber que esté bien cierto ya tenemos claro que depende de ocho pero donde logró esos otros datos bueno aquí existen varios mecanismos de hecho los mecanismo está obviamente las transacciones reales lo que yo puedo registrar en el registro catastral el consejo ordena países dependiendo el país se llaman de distinta manera pero donde queda registrado cierto la transacción de este bien y eso es un dato que uno podría decir es inapelable porque en eso se transó más aún si existe un tercero financiando un banco la compañía mutua de seguros decir un valor que está ahí fijo pero ojo si bien está fijo si bien está cerrado si bien está escriturado si bien se transó bajo ese pri y sabemos que un ente un ente de un financiero no acertó al medio de esas dos personas que venden ojo tenemos que preguntarnos cuándo se cerró real de acuerdo porque lo que estoy viendo y día que sale de este registro catastral de este conservador de bienes raíces pudo haber sido lo que se llama venta sobre plano venta en blanco o en verde de vender también el país recibe distinto nombre y eso significa que una venta en plano o sobre plano venta en blanco significa que todavía o aún no hago una construcción todavía no me he muerto no tengo un departamento piloto una patada en la construcción para mostrar simplemente tengo un plano tengo cierto folletos y la persona dice quiero comprar esto y firmó una promesa en ese minuto y en ese minuto cierran un valor acuerdan que cuando eso esté listo ese va a ser el valor que se va a cansar pero este momento del cierre de negocio puede ser varios años antes es decir puede esperar el momento de el desarrollo propiamente tal de la de la estructura de los planos de los permisos o puede esperar el momento de la construcción y puede empeorar el momento de que ya puedo imaginar el mueble por lo tanto este valor que está saliendo y día de este registro catastral de este conservador de bienes raíces no necesariamente es el valor de hoy es el valor del momento en que se firmó la promesa por lo tanto si bien este valor es un valor como le decíamos está recién inapelable porque es el que está escriturado tenemos que en una observación respecto cuando realmente fue acordado ese precio si no tenemos acceso a esa información hay otra información que también es muy relevante y que tiene que ver con las publicaciones las ofertas pero obviamente como toda oferta tiene una expectativa tiene un anhelo el anhelo de quien vende ojalá te vi lo más posible pero también ocurre que esa expectativa ese anhelo a veces no es tal porque hay personas que están apuradas por vender colocar un precio para una venta rápida y también están en el mercado por lo tanto existe una nube de puntos no es cierto que no necesariamente reflejan exactamente el valor del bien y obviamente cuando estamos hablando de oferta necesariamente tenemos que hacer uno analice o pequeño análisis de cómo es el comportamiento de ese bien en el mercado y realmente si hay una diferencia distorsiones entre el valor publicado y el valor finalmente de transacción por ejemplo si tenemos muchas publicaciones en un sector nosotros podríamos decir esto es lo mejor porque en realidad hay muchas propia iguales que están siendo ofertadas pero ojo la pregunta que tenemos que hacernos cuántas de ellas se han vendido cuatro de ellas se han dado de baja en el último tiempo porque si tanto a publicada y no hay ninguna baja quiere decir que el valor en realidad lo mejor no es jefe si quiere decir que si bien hay una expectativa de venta no hay expectativa de compra en ese valor y el mercado está esperando algo por lo tanto no porque y encontremos muchas referencias de mercado publicada quiere decir que es el valor es más puede pasar lo siguiente que digo por mi vivienda le pongo un valor valor x cierto y al rato viene alguien la ve y dice no la publique más por favor ven dámela a mí y al otro rato llega otra persona y dice lo mismo no por favor yo le ofrezco mano no la venda que lo que quedó pensando bueno que pensando kg probablemente puso un valor muy bajo respecto a lo que había cobrado bueno eso pasa muchas veces con las publicaciones no necesariamente responden a un análisis así como la persona no necesariamente mide en su casa no necesariamente hacer un estudio para decir cuánto lo que debería ser el valor razonable de ser bien por el contrario puede que yo no tengo un cartel en vivienda pero llega alguien me cob me golpea la puerta me dice mira y quiero comprar su vivienda no es que no la tengo en venta mire nosotros sabemos que la vivienda equivalen por decir algo bien pero nosotros como inmobiliaria estamos dispuesto a pagarle 3 101 edición de álava como ese modo cierto bueno esas son situaciones también de mercado situaciones que se dan en el mercado y que no necesariamente pudiera esta pesca en esta nube de datos está 9 punto que a veces muy fácil de hacer basta como por ejemplo relacionar metros cuadrados y valor obviamente hay otras consideraciones como la cantidad de dormitorio como la regularidad del sitio la antigüedad de la construcción es decir hay muchas condiciones que uno debe estar presente y mirarlo pero claramente si uno quisiera hacer un pequeño análisis y rápido uno podría tomar metros cuadrados valor y ya tiene un primer indicador de cuánto puede costar un inmueble siguiendo con la información entonces disponible lo que podemos acceder tenemos entonces lo primero el registro catastral o conservador de bienes raíces luego eso pasamos a la oferta y en esta oferta entonces es una información de nivel 2 una información que es un poco más insegura de hecho yo perfectamente podría publicar la foto de y la de mi vecino sin que supiera y de hecho uno ve digamos en cierta publicaciones de corretaje que se publican propiedades que no necesariamente el dueño de esa propiedad la publicado simplemente se está tratando de captar por cierto un potencial comprador y luego se negocia con el dueño de la propiedad así como a ese precio y se genera un negocio mucho de eso está también en internet mucho de eso está en las publicaciones y obviamente son situaciones que uno debe analizar al momento de hacer esta y de mercado a otro nivel de información tiene que ella cuando no tengo opciones de buscar la oferta no tengo 20 reales no tengo oferta pero sí puedo tener tasación es positivo tener ventas de enajenación esforzada remates dación en pago por tener otro mecanismo eso ya es un nivel de información 3 es decir un nivel de información que hay que observarla cuidadosamente en razón de cuál fue el objetivo para el cual se obtuvo ese valor y hoy te si eso se puede utilizar en la medida que no tengo ningún otro antecedente con lo cual poder generar acción de mercado pero sí existen muchas opciones lo otro que normalmente tenemos que tener cuidado y presente que no todos los bienes se publican no todo está en internet bajo un corredor no hay veces que las personas deciden generar su propia venta y por lo tanto coloca a su cartel lea y depende de las personas que vean ese cártel la posibilidad tienen mercado pero es parte del mercado cada vez se reduce menos esa condición pero es parte del mercado y también lo tenemos que considerar y por último digamos decir que lo que está en internet es una muy buena herramienta pero también muchas veces tenemos que tener cuidado por la fecha en la cual están publicados en muchas veces que se trasporta le dejan propiedades pega digan pues si alguna manera ahí pero son problemas que ya se transaron que ya no están disponibles y que aparecen disponible pero que en realidad no lo está por lo tanto eso de alguna manera no nos da cierta certeza de que en ese sector es la cantidad de propiedades que se puede obtener teniendo claro entonces que ya pasamos por él la ve cómo enfrentar el bien bajo qué principios teniendo claro de dónde sacar la información ahora vamos a la metodología decir que podríamos hacer con esta información y si ya sabemos que aplicar una de las metodologías más simple y más común e tiene que ver entonces con la comparación cup y eso que significa que el bien es sustituido por otro su mayor y mejor uso es x y por lo tanto tengo que buscar esa otras propiedades que sustentan su valor en este caso la comparación de mercado podemos encontrar básicamente dos instancias una comparación que llamamos directa y una comparación que llamamos indirecta vamos a ir primero por la comparación directa esta comparación directa tiene que ver con medir y revisar las características del bien y compararlas directamente con cada una de las referencias que obtengo sobre este bien dicho de otra manera si estoy valorando trazando una propiedad de tres dormitorios dos baños y piscina voy a tener que buscar una propiedad de tres dormitorios dos baños piscina y analizar cuán mejor o peor es esta propiedad respecto a lo que estoy pasando por lo tanto esta propiedad que tengo como referencia sí vale 100 vamos a tener que medir esos 100 respecto a los atributos que tenga mejor o peor con la que estoy valorando ejemplo si la que estoy valorando no tiene piscina y la referencia decían si tiene piscina tendría que al ocean restarle la piscina y ahí sería equivalente a la que estoy pasando porque para que yo estoy pasando sea equivalente a la que tengo como referencia debería ponerle piscina por lo tanto estos cien no es el valor de mi propiedad 100 - la piscina y de esa manera estoy tratando de comparar y homologar estas dos propiedades que tienen diferencias y eso tenemos que tenerlo siempre muy claro todas las propiedades son distintas aquí el proceso de valoración de vivienda el proceso de valoración de bienes raíces y diferente a la valoración de un vehículo por ejemplo porque un médico y uno puede encontrar en distintas partes de la ciudad lo voy a encontrar en distintas playas y basta con que lo vaya a buscar y lo traiga lo tengo frente a mí puerta incluso podría encontrar uno de similar kilometraje del mismo color de la misma marca del mismo año y luego tener frente mi puerta pero una propia no si la propiedad donde estoy tiene un siniestro no me voy a instalar el el predio vecino puede que reconstruir ese bien en el mismo lugar por lo tanto los bienes dependen de ese lugar de esas condiciones y por lo tanto al momento de hacer la homologación al momento hacer la comparación necesariamente tengo que hacer estos ajustes y esos ajustes no pasan por hacer sólo un promedio pasan por medir las características de un bien respecto a 8 y en la medida que voy asimilando en la medida que voy ajustando las características de un bien respecto a otro voy a poder tener una mejor homologación entre el bien que estoy valorando y los bienes que tengo como referencia si sólo hago un promedio voy a tener una distorsión muy alta en algunos casos fue puede que resulte cuando los mercados son realmente muy profundo cuando las distorsiones entre un valor y otros no son tal en esos casos sí es viable y si tanto en el mismo sector pero incluso en un apartamento en un edificio el piso de arriba le distinto al de abajo a pesar de que son exactamente igual e y probablemente tengan casi la misma vista quiere decirse está uno hacia el norte y el otro se azul tienen diferencia se valoran diferente y se paga diferente por tanto hay un proceso de homologación cuando yo estoy tomando los bienes por ejemplo del mismo edificio pero son distintos porque tienen distinta altura tienen distinta orientación y a lo mejor incluso distintas terminaciones hay un proceso de homologación no va a ser lo mismo que en el mismo punto esté valorando un bien en un piso 3 tiene un piso 15 distinto es si lo estoy valorando para un arriendo en general el arriendo no se ve en esas grandes discusiones pero en términos de ventas y y por lo tanto hay un proceso de homologación y esto se llama una homologación más bien directa donde tomó la referencia a lo menos 345 referentes para evitar las distorsiones manuales que uno va haciendo el momento lugar y luego de obtener este valor homologado ahí sí ya podemos aplicar algún mecanismo más estadístico para decir cuál es el promedio de estos valores homologado es decir tómelo sola referencia las analice y eso me da pie para es cuánto vale el bien que estoy valorando qué cosas tiene de complejo eso que necesariamente necesariamente debe conocer la referencia que necesariamente debe conocer ciertas características cuantos metros cuadrados tiene cuál es su planificación interior el estado de construcción la antigüedad y otro elemento que obviamente me permiten hacer una comparación hay otros elementos que pasan a ser una constante por ejemplo puede ser una constante el ancho de la vía puede ser una constante la ubicación fue la ubicación esto es considerada buena es decir a la persona al usuario al comprador no hace mayor distinción entre estar en una cuadra que la otra porque le interesa ese sector ahí pasa a ser una constante ahora si el usuario no le es indiferente porque por una pasta locomoción colectiva por la otra no bueno entonces a variables y discriminante y si hace un efecto sobre la homologación de personas que por ejemplo distingue en el piso como un elemento importante de diferenciador a personas que no pasan por ejemplo como mercado del piso 8 piso o sé si ya le dice mire tengo una opción el piso 30 lo piensan dos veces entonces son elementos discriminante y por lo tanto hacen una diferencia en el ajuste de valor entonces esta es una comparación que llamamos directa que nos permite en la práctica realizar un análisis del bien y este año análisis del bien nos va a dar un valor referencial baas y para que nosotros podamos luego negociar la tasación no necesariamente dice que se va se va a vender en ese monto hay que distinguir lo siguiente siempre estamos hablando en este caso de valor es decir de un una condición de mercado no lo que una persona dispuesta a pagar respecto a la otra eso es un precio el acuerdo que exista entre comprador y vendedor final es el precio final de la compra que no necesariamente de mercado porque ese precio puede estar influenciado por la capacidad de negociación ese precio puede estar influenciado por qué en realidad me significa echar abajo la muralla y conectarme con mi vecino y por lo tanto tengo el mejor es posibilidad de ampliar ese terreno es si pueden existir muchas condiciones que haga que una persona esté dispuesto a pagar un mejor precio a un valor de mercado el valor responde a lo que el mercado está dispuesto a pagar por ese bien entonces que tenemos lista en bajo esta metodología de comparación de mercado el tema comparación directa nos vamos a una comparación que se llama indirecta o más bien estadística y con otros métodos qué significa esto que no necesariamente esta comparación va a depender de las características específicas que tiene cada bien respecto a que estoy pasando muchas veces puedo escoger y aquí se ocupa mucho la una valorización de referencia es decir que tengo los puntos identificados en la ciudad y en esto básicamente lo que estamos haciendo es levantando información que ya está identificada en un determinado punto que tiene ciertas características equivalentes a alguien que estoy valorando es decir si estoy valorando un apartamento bueno estoy valorando apartamentos en el piso ocho que tienen tres dormitorio que tiene dos baños que tiene cierta orientación por lo tanto me hice a tomé trágicos por lo tanto si seleccionó ese tipo de bien en la ciudad puede unir esos valores y así sucesivamente puede ir uniendo valores de otros bienes por ejemplo vamos ni los de tres dormitorio y después va a morir los dedos dormitorio y después va a morir los de un dormitorio y después a unir los que tiene en piso en el piso ocho episodios después de piso y eso me genera ciertos mantos de valor por tanto si ustedes se pueden imaginar la ciudad van a empezar a aparecer distintos valores que reúnen si ese valor las características del inmueble si eso se va uniendo me llené manto de valor eso que nos permite que estadísticamente podamos obtener un punto y ese punto interceptarlo con este manto valor y obtener un valor de ese bien en ese punto porque porque si todos los bienes parecidos se comportan una cierta franja de valor lo más probable es que esté bien que tiene esas mismas características se comporta en esta misma franja de valor y si estoy hablando de un crédito por ejemplo hipotecario nuevo donde no hay mayor riesgo a lo mejor voy a hacer menos conserva hoy al techo de la banda valor porque todos los otros bienes tan en ese tramo ahora sí estamos hablando de un bien con ciertas características riesgosa a lo mejor me voy a ver piso de la banda pero es muy difícil que nos salgamos de la banda porque si en el mercado me dice que se mueven entre esos valores porque le podría colocar un valor diferente tendría que ser porque el gobierno se ajusta mercado porque él viene escapa esas condiciones que el mercado está en ese minuto trabajando obviamente para este análisis indirecto se requiere de una gran volumen de datos cuando tenemos bienes heterogéneos por ejemplo pequeños poblados de los bienes tanto heterogéneo claramente no se puede aplicar la metodología porque al lado de un taller podemos tener una casa de muy buenas características podemos tener una farmacia podemos tener una carnicería para obtener distintos hoy viene y obviamente en esas condiciones no se puede hablar de una comparación estadística o de una comparación indirecta pero sí cuando la ciudad se empieza a hacer y se empiezan a homogenizar concierto donde se dice mire en este sector es un barrio industrial que otros sectores un barrio netamente habitacional y en este sector que habitacional solo caso y en esto son sólo difícil bueno claramente en esos sectores procesos automatizados procesos estadísticos de valoración comparada se puede hacer y obviamente hay otros métodos tradicionales dan los sistemas de multicriterio están los sistemas de redes neuronales artificiales y así un sin número de metodología que obviamente no es parte de esta tarde volvamos al tema entonces de la comparación de mercado la comparación de mercado dijimos se puedan aplicar cuando estamos hablando de bienes que son sustituibles por otro y por lo tanto esos otros bienes me van a decir cuánto vale este inmueble que estoy valorando y para hacer la comparación de mercado tengo dos mecanismo un mecanismo directo tomando ciertas referencia y comparándolas directamente y un mecanismo indirecto que tiene que ver con más bien con un análisis estadístico de cómo se comportan estos datos que puede ser georeferencia o no georreferenciada y aquí existen también distintas metodologías digamos existen procedimientos de regresiones múltiple existen en realidad en el caso en directo muchas formas de poder hacer esta comparación lo más simple lo más fácil tomé 56 referencias compárelas con el bien pero haga los ajustes que decir tomé el valor que se está publicando y usted ya sabe que un valor que está haciendo publicado puede tener que unos casos una negociación por lo tanto si en el valor de publicación probablemente el valor de cierre no hacer 100 a lo mejor va a ser un poquito menos dependiendo lo cierto del interés que tenga el vendedor también de poder capturar a ese potencial comprador ya y bajo ese 100 también va a tener que tener cierto ajuste de acuerdo a las características ojo esto ajuste no necesariamente son negativos pueden ser positivos y negativos le falta una habitación le sobre una piscina le falta una piscina tiene un quincho le sobró quincho estos ajustes no es cierto son de distinta naturaleza y obviamente van construyendo al valor final del bien