Fundación Emprenden presenta Charla de Teodosio Cayo sobre el "Método de tasación: Capitalización de Renta"
Dirigida a emprendedores en las inversiones inmobiliarias.

significa en otra palabra que lo que nosotros vamos a hacer es tomar la capacidad de generación de ingresos de ese bien es cierto y proyectarlos en el tiempo y eso va a hacer lo que el mercado estaría dispuesto a pagar por ese bien un ejemplo muy simple estos kioscos de diarios que nuevamente se ubican en las esquinas vale por las latas vale por la construcción no va exactamente por la ubicación el punto ese punto es demandado y vale por lo que ese punto es capaz de generar o rentar entonces en ese escenario nosotros vamos a tener que estar más preocupado de saber cuánto la capacidad que tiene de generar decir cuál es su valor de arriendo cuales la rotación que tiene de arrendatario y aplicar ciertas tasas de mercado en ese punto para esa condición y ahí vamos a tener va a obligar una fórmula y está muy simple que obviamente se puede hacer más compleja que relación a tres elementos que es el capital invertido el tiempo en el cual se está utilizando este este capital no ser todos está trabajándose capital y una taza que se llama una tasa de descuento una tasa a la cual le exijo una cierta rentabilidad a esa inversión y vamos a batir por este último elemento cuando estamos hablando de tasas nosotros tenemos asociado a esa taza un nivel de ingreso y un riesgo si dejó ese capital por ejemplo una institución financiera probablemente los riesgos que esté volviendo son mínimo porque en algún momento no se actúa quiero ir a buscarme dinero y lo voy a recuperar lo voy a tener de vuelta pero si ese mismo dinero lo colocó en una inversión inmobiliaria quiere decir que estoy asumiendo mayor riesgo por lo tanto necesariamente le tengo que pedir una mayor tasa necesariamente le tengo que pedir un poco más de lo que me da no sólo implica entonces que voy a averiguar voy a tener que revisar dos situaciones por el lado de la industria -sí por el hablen último y ante la taza de la industria cci cuanto lo que rinden ese tipo de inversión inmobiliaria y eso adicionalmente compararlo con la decisión de riesgo que tengo en términos de inversión si estabas a la industria lo que da bien en términos de rentabilidad se condice con mi exigencia de tasa de rentabilidad porque si mi exigencia tasa de rentabilidad en mayo era lo que da la industria claramente no tengo que invertir ahí porque me va a rendir lo que me da el norte porque si quiero que me rinda lo que son mi expectativa y esas son mayores a la industria claramente no voy a poder arrendar ese bien y probablemente voy a hacer una inversión que no va a recuperar el valor que puse entonces en estos tres elementos tenemos por un lado el capital que estoy invirtiendo por otro lado está la taza que le estoy exigiendo para el retorno de esta inversión y de cero el tiempo en cuánto tiempo estamos haciendo esta inversión es decir cuántos el plazo que me estoy dando para generar los ingresos suficientes y hay una fórmula muy simple que para partir haciendo un análisis que tiene que ver con lo siguiente que dice que nuestro valor presente nuestro valor presente nuestro valor actual va a ser mirren tasas anualizadas partido por una taza de descuento qué significa eso que perfectamente podríamos en un sector tomar cuales son flo 30 los valores de arriendo anualizar lo significa analizar en un período por ejemplo anual y obviamente las proyecciones que esos períodos tenga y determinar una taza de descuento para ese tipo de bien en ese sector qué significa en otras palabras que si yo quiero determinar la taza puede despejar entonces a nivel global mi taza buscando entonces estos valores de arriendo anualizados promedio y bali lo válido con mis valores presente promedio y eso me da entonces una tasa promedio para ese sector para ese tipo de bien y en esas condiciones entonces estoy valorando un bien en ese sector de esas condiciones que analice puedo aplicar entonces esta tasa promedio y con ello al aplicar esta tasa provee y al conocer el valor de renta promedio voy a poder obtener una referencia referencia ojo con esto una referencia valor en función de lo que la capacidad de renta que tiene ese bien especificó -es un acercamiento al valor y ahí vamos a tener una herramienta que obviamente que hacerle un seguimiento permanente porque las tasas van cambiando con el tiempo si las tasas no son estática el mercado no es estático por lo tanto todo lo que esté analizando desde esta perspectiva existe la perspectiva de tomar un valor de arriendo y b aplicarle una taza y eso que me dé un valor presente me levanto sea el cambiando y voy a tener que ajustando significa de otra manera y que si quiero pedirle mayor rentabilidad a un mismo nivel de inversión no necesariamente voy a poder obtener la mínima renta esto generalmente se ocupa en locales oficina pero también en muchos apartamentos que están destinado a la renta donde por la movilidad mercado se puede hacer un análisis cruzado que es un análisis de comparación de mercado y un análisis de rentabilidad capitalización de renta ahora bien cuando esta inversión no es anualizada es decir es una inversión a largo plazo claramente hay que incorporarle el tercer elemento que es el tiempo porque aquí en esta fórmula no está incorporado el tiempo aquí no tenemos la componente tiempo pero sí estamos haciendo una inversión tenemos a un cierto plazo tenemos que incorporarle el tiempo y eso significa que entonces que no esto valor presente ahora va a ser equivalente a nuestro a nuestra renta valores futuros / uno más una taza elevado a un cierto tiempo por lo tanto cada uno de esos flujos futuros cada uno de esos flujos futuro lo vamos a tener que analizar y traer a gente por ejemplo si me están pagando 100 hoy no es lo mismo que me lo paguen mañana y no es lo mismo que me lo paguen en un año más con tres años más por lo tanto esto siendo hoy no necesariamente son lo mismo 100 de mañana esto es lo mismo que pasa por ejemplo si usted tuviera una persona de su misma estatura y esa persona su misma estatura empieza a caminar y se aleja de usted va a llegar un momento en que la ader pequeña incluso más si se sigue dejando hasta podría desaparecer bueno eso pasa con el dinero si le dicen mire este mes tiene se lo devuelven 100 años más desapareció usted o el dinero pero desaparece tanto lo que tenemos que tener claro es que ese dinero en la medida que aumente el tiempo cada vez disminuye más y como disminuya más la única forma que tengo de poder llevarlo a mi nivel actual para que yo lo veo igual es que tengo que traerlo al presente y eso estoy aplicando una cierta taza que es equivalente que usted tiene hoy 100 vamos a suponer que aquí tenemos una línea de tiempo si hoy tenemos 100 lo que esperaríamos y colocamos siempre ejemplo una institución financiera es que esos 100 crezcan a lo mejor poco pero que es que acepta porque lo pusimos ahí el riesgo bajo por lo tanto la tasa fija por lo tanto este valor que está acá si queremos traerlo al presente que deberíamos sacarle ese interés pero ahora ese interés se llama tasa de descuento que va a tener la tasa de cero riesgo más una tasa de riesgo es decir éste y de cero riesgo nuestro y de cero riesgo le vamos a tener que sumar una y de riesgo una tasa de riesgo y eso hacer nuestra tasa de descuento porque no vamos a esperar que nos rinda lo mismo que si tuviéramos la plata en la institución financiera que le vamos a pedir una mayor tasa que si ya no sólo venir esto luego pedir algo de riesgo y dar pie a mi taza de descuento y por lo tanto estos 100 de mañana puede pasar bañada o de un año más le voy a descontar mi taza de descuento y por lo tanto si estamos hablando de que esos 100 son en el año 3 a una taza de por decir algo 12 583 lo que sea significa que por cada tiempo así por cada año le estoy contando esa tasa hasta que llegue al presente y ese es mi valor actual ese es el valor que me están dando y cuando estamos entonces hablando de una inversión inmobiliaria que estoy analizando por ejemplo a 10 años plazo no voy a comprar un local comercial que vale 100 pero lo voy a tener 10 años significa que durante esos diez años voy a tener una renta y cada año lo que al presente y al término de esos diez años me tengo que preguntar bueno que voy a hacer ahora con este local lo regaló probablemente no no lo voy a hacer y vender lo bueno cuál sería el valor futuro de venta de locales minuto se establece un valor de venta en ese punto y ese valor de venta también lo traigo al presente por lo tanto ese valor de venta a futuro lo traigo al presente a la tasa de descuento que me di como objetivo el negocio y cada una de las rentas anuales también la empiezo a traer al presente sumó todo ahora en el presente ese será su valor en el cual yo puedo negociar a transar porque ahí entonces estoy comparando lo que vale si bien hoy con los otros bienes que me pueda estar ofreciendo en el mercado y basado en una metodología de que se llama de capitalización de renta es decir estoy tomando el bien veo cuanto rinde cuanto es capaz de generar y ese valor por supuesto lo descuenta una cierta taza y como les cuento una cierta taza obviamente voy a obtener finalmente un valor presente de ese activo o de ese inmueble