El Arq. español Diego Soler brindó una conferencia sobre tasación de inmuebles en la Facultad de Arquitectura de la Universidad ORT Uruguay. La actividad se realizó el 21 de noviembre de 2014 en el marco de las actividades organizadas por el Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios.

buenos días a todo el mundo agradecer su presencia y bueno también la mujer palabras que dice pero lo único que tengo en la barba blanca y eso es lo que me ha posicionado a conocer algo el sector inmobiliario e el por ciento y en montevideo en uruguay tiene una explicación clara y es que cuando empecé a estudiar la posibilidad de ver qué es lo que pasaba aquí me sorprendió muy mucho perdonar muy mucho que fuese un país donde el tema valorativo carecía de una regulación de cualquier tipo de regulación es decir no existe nada que regule el método valorativo en este país bueno le comentaba el decano hace un momento que para mí montevideo es de los pocos sitios cuando viajó a iberoamérica donde no me pidan que llenará 80 formularios para entrar donde todo lo que leído me brinda que si yo fuera inversor sería un país con muy buenas condiciones para invertir pero también comentaba y emiliano se dice mucho del dinero los medios miedoso quiero decir con esto que yo invierto si tengo la garantía de que puedo detectar respaldado por algún informe de valoración o dirigen o el que sea que me garantice entre comillas que la inversión que puedan realizar en la adecuada bueno y ese es el motivo principal de estar aquí yo no sé cuál es el nivel de ustedes en el tema de valoración y lo que procurado ha sido hacer una presentación muy sencilla incluso me atrevería a decir cuándo vaya a hablar de los métodos de que utilizamos en españa para valorar incluso un poco infantil es una presentación naif en ese sentido no por nada sino porque cuando no se puede hablar de este asunto se puede ir creando la madeja y al final no tenía nada en claro yo soy siempre partidario como decía daniel de que la charla sean interactivas es decir yo prefiero ahora pondrá un poco el índice de lo que voy a presentar y a mí me gustaría que conforme fuéramos terminan abrazados con la mayor transparencia y mayor tranquilidad del mundo se me hicieron las preguntas que se tienen que hacer en cada uno de ellos el porqué esto pues porque si yo ahora disertó durante media hora 45 minutos sobre algo es muy fácil que lo que dice el principio al final nadie se acuerde y se quedan muchas preguntas en el aire no debemos de olvidar de que cualquier pregunta que se haga es enriquecedora para el resto del aforo con lo cual les invito a que sean generosos en ese sentido y que pregunten con total tranquilidad e yo no soy nadie extraordinario tengo mal acento español porque soy o no soy de castilla y bueno quiero decir que las cosas se pueden preguntar sin ningún pudor y si bien dicho esto yo quiero tratar del tema de la valuación inmobiliaria que el caso que benito bueno e de que hablaremos voy a empezar a hablar de los antecedentes que que ve bueno que son los que me van a decir o nos van a decir por qué hemos llegado en mi país a donde hemos llegado luego de hacer una pequeña introducción de que es la tasación qué importancia tiene y para quien la tiene y luego guardé en mi opinión siempre cuáles son los aspectos más relevantes de un informe de tasación luego voy a hablar un poco de cómo está estructurada la la tasación en españa cuándo y cómo se implementó para que vean la trayectoria hablaremos un poco del marco regulatorio cuando llegó un poco será un minuto porque no voy a ahorrar no había aún no voy a aburrir a a nadie con con legislación quiénes son los profesionales que están habilitados para hacer las transacciones en mi país que son las sociedades de tasación quien no regula y qué metodologías utilizamos para dependiendo del tipo de inmueble valorar debemos utilizar y luego para mí un tema fundamental y en la necesidad de un buen estudio de mercado yo la verdad es que he intentado ha cogido alguna tasación ayer algunos de los que están en el foro madrid y messi alguna y hay algunas diferencias muy significativas que yo al final comentario que creo que son muy importantes como por lo menos tener el concepto del porqué de las cosas bien dicho eso debido a la gran actividad que ha habido en el sector el sector inmobiliario en españa me voy a permitir recordarles que seguramente en el año 2005 y 2006 españa fue el país con mayor inversión inmobiliaria del mundo o con mayor actividad no digamos inversión porque claro no podemos compararnos con estados unidos no pero con mayor actividad a dato significativo le diré que por ejemplo en el año 2005 se hicieron dos millones de valoraciones en mi país e sto el cairo un pequeño gráfico cuando hablamos de transacciones todos sabemos lo que son son las distintas operaciones inmobiliarias que se ejercitaron en el año 2004 que fue cuando empezó a expandir el tema inmobiliario en mi país se hacían 848.000 compraventas de inmuebles en españa fíjense que en el 2006 que fue el momento álgido de nuestra famosa burbuja nos metimos casi en un millón de transacciones todos los años en el 2007 que ya empezó a notarse la crisis a pesar de que el entonces presidente del gobierno decía que no había crisis en mi país y estoy convencido de que la vía y no no me equivocaba e bajamos a 838.000 quizás sea un número demasiado alto para el momento que estamos viviendo en españa justificación de ese número lo que se estaba acabando que se había empezado en el 2005 la gente ya había dado no sé cómo le llaman aquí el enganche la preventa importante y retirarse de el producto era complicado los créditos hipotecarios ya estaban otorgados por lo cual la gente decidió escriturar y ver qué pasaba después y lo que ha pasado han sido desahuciados problemas no voy a hablar de cosas negativas de mi país que ya vivió allí a diario no pero fíjense que en el 2008 de pronto bajó a 564 mil y en este momento estamos en 300.000 tras hacer un perfil de lo que se hacía en el momento álgido de la burbuja aquí los datos significativos es que en el año 2010 y en el año 2012 se hicieron más transacciones inmobiliarias que los años precedentes y cómo es posible bueno pues es posible porque el gobierno en aquel momento iba a decir incentivó la escrituración de vivienda no no incentivó la compra de vivienda lo que hizo fue penalizar que el que no compras ese año al año siguiente se iba a tener una serie de beneficios que se tenía eso hizo que subiera muy poco rodríguez zapatero en aquel momento pensó que era una muy buena alternativa para poder activar el sector pero se demostró de qué no fue así bueno eso junto con la gran inversión crediticia que se había hecho en el sector del ladrillo mi país las entidades financieras iba a decir y lo voy a decir por qué no regalaban el dinero prácticamente ayer le comentaba a daniel que tengo hijos jóvenes afortunadamente y si alguno de ellos está todavía pagando su vivienda y tienen créditos hipotecarios que están pagando en este momento al 0 75% eso quiere decir que un momento en mi país que cuando alguien se pensaba en alquilar una vivienda se iba un banco no le ponían pegas para obtener el crédito y posibilitó que la cuota del crédito como el interés era tan bajo fue un momento en que alemania necesita dinero del banco central fue un momento muy complicado europa que salíamos del año 2002 que fue un mal año igual que para usted y eso provocó que la gente hacía sus cuentas y era más barato pagar un crédito hipotecario esos intereses que pagar un alquiler la consecuencia de esto es que cuando empezó el desempleo la gente pudo tuvo que dejar de pagar los créditos y nos metimos en el problema que no es de tipo b esto es un dato significativo de las hipotecas que se conceden en españa en el año 2003 se concedieron en torno a 125 mil hipotecas 120.000 fíjense que en el año 2006 2007 son los puntos de más altos de la curva pero de pronto vino a caer en picado y en este momento estamos viendo en torno a 30 mil hipotecas en españa e datos relevantes que ya en el año 2014 que yo oigo que hemos salido de la crisis cosa que les puedo asegurar que es posible que la macroeconomía y ha salido de la crisis pero lo que es él el día a día y los que andamos por la calle a pie no hemos salido de la crisis había un 31,7 por ciento menos pero en estos momentos están concediendo en torno al 84% menos de hipotecas que se concedían en el año 2005 y 2006 junto con esa gran inversión de los créditos y de los bancos en el sector del ladrillo se generó una profunda crisis económica ya que un gráfico es bastante explicativo empieza en el año 1983 es bianual la línea verde dice cuál ha sido la tendencia de la inflación en nuestro país y la línea amarilla cuál ha sido la inflación en el precio de la vivienda está bueno si hay se va uno al 2006 pues de que estamos en un diferencial abismal que lo que provocó este concepto es la curva clásica de una burbuja inmobiliaria y hay que ver el gran parecido que tienen las 12 hay algunas con nombres son acciones que no se parecen pero bueno la punta el ascendente bueno y eso es lo que provocó realmente que en españa e hubiera una serie de modificaciones en todos los aspectos de reglamentación valorativa y de consultoría inmobiliaria que no llevó a no llevó a a una legislación muy exigente ahora diré cuál ha sido el transcurso de esa legislación a un férreo control por el órgano que regula el órgano regulador de las sociedades de tasación es el banco de españa en españa curiosamente ahora hablaremos del banco de españa un poco y luego eso nos ha provocado un amplio conocimiento valorativo en españa difícilmente haya algo que no se valore y cuando digo yo hay algo yo les hago llegar la universidad politécnica o partícipe al desarrollo porque eso lo hicieron los catedráticos que son los que saben de esto desarrolle con la facultad de administración y dirección de empresas de la universidad politécnica de cataluña de valencia un un sistema de valoración que llamábamos multicriterio que su tema de regresiones historias y con ese se podría valorar cualquier cosa incluso hicimos alguna valoración de un jugador de fútbol de esas cosas que son y cómo se valoran bueno hay metodologías hay metodologías teóricas un jugador de fútbol vale lo que la gente quiera pagar por él y poco más no hay criterios objetivos como pueda ver el tema inmobiliario bueno y eso es un poco la historia de cuál ha sido la trayectoria mi país y la que nos ha llevado a una legislación súper exigente y súper rígida y que yo creo que en este momento creo que somos de los países que mejor valoramos e europa elegido lógicamente las críticas es que salió en el artículo que salió publicado que el lunes pasado las opiniones son respetables siempre son opiniones y cada uno tenemos la nuestra y afortunadamente los dos somos países democráticos y cada uno podemos dar nuestra opinión y decir lo que pensamos podemos o no estar de acuerdo pero no quiere decir que es una tasación cuando uno se mete en internet e yo no sé las definiciones de tasación que yo he visto en internet cuando no se mete en el diccionario de la real academia y dos o tres cuando no se mete en la regulación del banco de españa y 78 cuando uno a regular las regulaciones del banco central de paraguay y 800 bueno para mí en mi opinión que es una valoración bueno es un documento que suscribe un profesional competente para su realización y que tiene como objeto establecer el valor de un bien calculado de manera objetiva y prudente de acuerdo con los criterios establecidos y mediante el desarrollo de una metodología adecuada en función del bien a pasar y de la finalidad de la casación aquí es un rayado cuatro palabras que para mí son claves en esta definición profesional competente bueno quién es competente para hacer una tasación pues alguien que sea avezado o ducho en una materia podría hacer una valoración lo que pasa que el mercado hipotecario que realmente donde se mueve la gran mayoría de valoraciones sí que es rígido e inflexible en ese sentido y dice que han de ser profesionales titulados los que realice ahora viene un poco cómo funciona el mercado hipotecario en europa es una cosa que no hacemos como decimos en españa a tapón a capón es decir aquello 100 mil dólares no lo calculamos todas tasación que sale firmada por un técnico en españa sale calculada es objetiva porque todas se realizan por técnicos independientes no hay ningún tipo de vinculación entre el comprador y el vendedor y el tasador sé que sólo pasa aquí pero en españa los propias entidades financieras tuvieron sus servicios de tasación hace a raíz de la famosa crisis española el banco de españa decidió cargarse esa reglamentación y no hay una sola entidad financiera que en este momento tengo un servicio de tasación cualquier sociedad de tasación ha de ser independiente y cuando ya independientes que su facturación no puede ser superior en cada entidad 15 por ciento de la total no sé si me explico lo dicho bien del total que yo facturó no puedo facturar con el banco de santander más del 15 por ciento de lo que yo hago porque se consideran que no es independiente además de eso hay una reglamentación hay un un régimen de conducta interna que interviene el banco de españa y que en el que se establece cuáles son los criterios por los que no se puede valorar para determinadas personas bueno y prudente bien prudente ha de ser una valoración pensemos qué a mí me hace mucha gracia cuando nosotros emitimos una cosa que llamamos el valor hipotecario y la orden ministerial nuestra que nos exige como tasar nos dice que éste ha de ser un valor sostenible en el tiempo ayer le comentaba en alguna de las reuniones que tuve cuando lo comentaba a mí me hace mucha gracia yo cuando estaba en el banco de españa está sometido siendo director general de sociedad de tasación a dos inspecciones son durísimas y siempre le he dicho al jefe del cuerpo de inspección del banco de españa que son los mismos que inspeccionan las entidades financieras si yo supiera esto no estaría aquí hablando contigo yo sería asesor del presidente del gobierno si yo supiera cómo va a ir la vivienda en españa de aquí a 10 años vamos sería el rey del mambo bueno hay un valor que quedar ahí que se entiende que ha de ser sostenible y que prueba de ello y lo demostró la la propia crisis es un valor muy difícil de determinar pero ha de ser prudente porque las cosas no son no van siempre todo lo bien que uno piensa y cuando digo prudente dijo prudente no miedos son dos cosas distintas no podía ir a 120 por la autopista en mi país que es lo que me dice la normativa y soy prudente y cumplo la norma y puede ir a 130 y ser prudente no estén cumpliendo la norma pero sigo siendo prudente no hay que ser un miedoso la hora de valorar pero sí que tener la tranquilidad y la certeza de que cuando uno firma un informe en lo suficientemente prudente para que si cualquier caída del sector ahora estoy oyendo mucho que aquí en montevideo los precios van para abajo no sé qué me cuesta mucho trabajo entender que os entra una crisis como centros de los precios bajen en una vivienda pero bueno no lo sé no lo sé hay medios para averiguar lo que importancia o químico utilidad tiene una tasación en mi opinión tres son los agentes que intervienen cuando se hace una tasación hablamos de tasaciones hipotecarias insisto que es en la mayoría de las transacciones que se realizan en todos los países es bueno el que financia el que compra el g 20 y el g 20 quizá es el agente menos que menos le importa la tasación al que vende lo que le importa que la tarde o sea lo suficientemente alta como para que el banco le del 80% del valor y a la calle pero yo creo que la tasación tiene una serie de valores añadidos por lo menos cómo enfocamos en españa y que son dignos de mención en este momento la asociación es importante para la entidad prestataria y para el comprador o el inversor porque es importante para la entidad prestataria bueno lo primero porque la realiza un profesional independiente con lo cual me da la tranquilidad de que no puede puede de todo se puede yo no voy a hablar aquí de de no corrupción es cuando estoy en el país con mayor corrupción política del mundo seguramente en este momento no pero bueno es lo que hay e proporciona un valor cada ese objetivo por tal no tengan ningún tipo de interés ha de ser objetivo y no sólo determina por lo menos en españa si lo hacemos no sólo determina el valor sino que además en las tasaciones nosotros analizamos todos los aspectos jurídicos y urbanísticos y administrativos del inmueble que es objeto de tasación que quiero decir con esto bueno eh todos sabemos que la municipalidad los municipios los ayuntamientos dependiendo del país donde como lo llamamos tienen un plan regulador un plan general de ordenación urbana que por ejemplo de las cosas que nosotros siempre analizamos es si lo que estamos valorando se encuentra o no con arreglo a la normativa urbanística hay una salvedad importante afortunadamente aunque es demasiado lento los planes de general de ordenación o los planes reguladores municipales no son una foto fija sólo una película y conforme va evolucionando la ciudad el plan va teniendo modificaciones puede haber cosas que en un momento determinado se consiguiera hacer dos plantas de su suelo y siete sobre rasante se estudie la licencia de obra y por cualquier circunstancia ha cambiado la normativa y ahora pues solamente se pueden hacer cuatro sobre rasante es verdad que quedan tres plantas que están fuera de ordenación en el momento actual son las la quinta la sexta y la séptima pero lo que es cierto es que se obtuvieron con total legalidad puesto que en aquel momento se permitía en ese sentido cuando nos encontramos con eso y vivo en una ciudad que se llama barcelona que no la conozca le recomiendo que vaya que es fantástica y una ciudad que se llama barcelona y donde hay un ensanche que hizo un arquitecto que se llama cerda que yo creo que es de las mejores cosas urbanísticas punto lo que hizo kaufman en parís que todo el ensanche de barcelona y habló de fácilmente 500 mil habitantes está fuera de ordenación la mayoría del por qué en españa en barcelona no se permite a una regulación superior de baja más cuatro y en este momento hay bajo +8 bajo las nuevas gomas 10 pero bueno son viviendas totalmente legal y para el comprador qué finalidad tiene de momento permite conocer si el valor de venta se corresponde con el de mercado de donde yo estoy comprando es importante tener la certeza de que nos están engañando e yo he realizado algunas valoraciones donde me informé ha determinado que la persona que iba a comprar lo comprase bueno las cosas son como son era una opinión objetiva prudente calculada y yo pensaba que son lo que pasaba o había calculado que son lo que había y no compraron no compraron por represas es igualmente dentro y luego de cara al inversor facilita mucho o posibilita saber antes de hacer el desembolso si el modelo aunque el inmueble que va a comprar está regulado jurídica urbanística y administrativa que no me den gato por liebre que decimos nosotros en españa si lo que estoy comprando está en orden y registralmente está bien urbanísticamente bien tengo licencia de ocupación de actividad de los que no sé cuántos bueno o sepámoslo sino la tasación lo va a denunciar con lo cual es muy importante para el que compra el tener la certeza de que ese informe le va a ayudar no sólo a conseguir el crédito hipotecario sino a fácil darle otra serie de conocimientos que le pueden ser muy útiles de cada compra cuando yo quiero conocer el yo estoy enfocando esto muy bestia enfocando esto muy mucho al mercado inmobiliario si yo no quiero conocer realmente el valor de mi propiedad porque quiero ponerlo a la venta el único agente importante que hay aquí es el vendedor porque realmente es el único que está demandando el banco no interviene porque de momento no va a prestar nada ni el comprador porque no lo tiene y yo quiero conocer el conocimiento es que yo no quiero saber el valor de mi propiedad en ese caso es fundamental para él compara el vendedor que no es vendedor sino para la persona que quiere conocer el valor de su propiedad es fundamental del informe porque además le va a permitir además de situarlo en el mercado yo le voy a contar una anécdota que me pasó una vez además de situarla en el mercado le va a decir si su inmueble está regulado reglado en todos los aspectos que hablábamos antes es muy importante cuando yo voy a vender algo saber si está en condiciones de ser vendido o no ahora en mi país están entrenando muchísimo fondos de inversión los los conocidos fondos de inversión buitres y se le llama porque están comprando a precio de saldo y es verdad que mi país en este momento la inmobiliaria a precio de saldo e qué es lo que están haciendo es bueno previo a la compra oa la licitación de la compra son varios fondos lo que también lo que están requiriendo son los servicios de la sociedad de tasación para los aspectos fundamentalmente uno desde el punto de vista nosotros en españa y debido a la gran actividad la vida tenemos un mercado comparables excelente y e hemos logrado desarrollar un procedimiento que en la valoración estadística entonces en base a todas la muestras y por algunos factores de corrección que los matemáticos y economistas han diseñado concretamente hay programas donde estadísticamente dicen que lo que vale tu vida eso lo necesitan los fondos y al mismo tiempo cuando llega porque el proceso es hacer una primera aplica que no es vinculante y entonces seleccionan de los dichos de fondos que se han presentado eligen 3 4 5 y esos cinco ya la oferta que hacen es una oferta vinculante en ese momento los fondos de inversión nos piden una cosa que se llama el capex que supongo que muchos devotos que desconocerán y es un poco saber cuál es la situación en la que se encuentra el bien desde el punto de vista físico y desde el punto de vista de reglamentación administrativa jurídica y administrativa y urbanística bueno pues eso lo estamos haciendo a las sociedades de tasación para los fondos que aspectos relevantes tiene un informe de tasación quizá aquí me vaya a repetir pero que para mí es fundamental es lo primero y fundamental y les contaré una anécdota que les decía es que lo que lo primero que yo hago como tasador cuando me desplazo y veo el bien es comprobar que lo que estoy pasando realmente lo que están vendiendo fundamental comprobamos linderos se comprueba la superficie bueno y ubicamos perfectamente el bien que estamos pasando si se corresponde con lo que nos están pidiendo y nos han dado la la el título de propiedad para pasar les decía en ese sentido que yo tuve una experiencia en lérida fui a casa una vivienda de un bloque eran torres dos viviendas por planta porque ya no eran simétricas el eje de la escalera tenía un efecto mirror en en el plano cuando fui a valorar y me pongo a comprobar los linderos le dijo al propietario que están en su casa está diciendo que eso qué tontería me está usted diciendo yo le digo que están a su casa porque por aquí pues entrando al frente con la puerta de entrada es verdad a la derecha con la calle no sé que anda positivo que mi vecino a la izquierda tal y es que en aquella época era vivienda muy antigua ahora los notarios en españa exige un certificado del arquitecto donde se delimita perfectamente cada una de las unidades que componen un desarrollo para poder hacer la división horizontal eso entonces no se pedía lo hacía el propio notario o el oficial de la notaría bueno era tan sencillo como que se había equivocado notario de casa entonces él vivía en la de su vecino y su vecino vivía en la suya es una realidad dijo el hombre que hago mi consejo es que este cambio la escritura por lo menos yo tengo que cambiar los cuales la casa en la misma o te está acostumbra a vivir aquí ya muchos años hablé con su vecino cambien la escritura vayan al ministerio de hacienda digan que ha habido un error por parte del notariado no sé cuántos años ya ver si les pueden eximir de impuestos y sí lo hizo el ministerio de hacienda a españa le formalizaron la escritura se cambiaron las viviendas estuvieron el sector vip voto no cambiaron los goles cada uno siguió viviendo en la vivienda que habitualmente vendía biblia pero es una realidad bueno pues eso es una cosa que el tasador ha de ser capaz de poder discernir cuándo va a hacer la visita otra de las cazadoras cosas que hacemos es ratificamos que la superficie del inmueble se corresponde con los del título de propiedad yo no sé la legislación uruguaya en españa si el exceso de superficie de con el tú vives no llega a ser superior al 20% del que tiene registrado se permite mediante un certificado catastral y un certificado de un arquitecto el poder regular esa superficie yo el otro día estaba en en uruguay paraguay y me dijeron que son paraguay es complicadísimo que hay que meterse en un juicio de mesura que lo que nosotros llamamos mayor cabida y que en españa y que allí no se hace con lo cual pero yo creo que una de las obligaciones que tenemos los tasadores es advertir a quien presta de si hay más o menos superficie de la que realmente está escriturada y luego lo que sí queda un amplio conocimiento del mercado de la zona y porque da un amplio conocimiento del mercado en la zona porque nosotros y hablar un poco eso cuando hablamos de la comparación no quiero extenderme en exceso avísame daniel e una de las cosas que hacemos es con los comparables sólo los llamamos testigos con los comparables no solamente los utilizamos como un referente de mercado trabajamos con ellos un proceso que se llama homogeneización y que nos hace calcular con vida todos por eficientes que los tenemos en función de determinadas cosas el precio o pero el valor de él y molesta voto santos es muy importante al escenario precioso me iba a mí también pero bueno no es lo mismo el precio que el valor de una cosa son dos cosas totalmente distintas no yo tengo ahí me diferencia de yo sigo diciendo que eso quién lo dijo fue que veo pero buonanotte me corrigieron y me dijo en español que lo ha hecho antonio machado y decía que era de necios confundir valor con precio no bueno pues no es lo mismo una cosa es lo que varios la cosa es lo que se paga por ello cuando en cuando y cómo se implementa la tasación en mi país bueno en el año 94 empieza a fluir el crédito hipotecario hasta el año 90 88 87 88 89 los créditos hipotecarios en españa rondaban entre el 18 y el 21 por ciento de interés o era una cosa prácticamente inalcanzable con lo cual se hacía muy poco y el banco de españa yo imagino que con un ánimo de mover la economía la moción es eso desde luego decidió el gobierno e implantar una ley que no regularse el mercado hipotecario y con posterioridad cesado después reguló cómo había que valorar es energética bueno pues en el año 94 se promulga la ley en españa de valorativas no las promulga el banco de españa las promulga el ministerio de economía y hacienda se promulgó la primera ley que regulaba el mercado hipotecario estuvimos conviviendo durante nueve años que es el gráfico expuesto aquí durante nueve años estuvo conviviendo con eso sí todos los sábados en base a eso y nos metimos en el 23 el 2003 momento en el que empezó a haber mayor actividad inmobiliaria los créditos hipotecarios bajaron muchísimo interés entonces se conseguían créditos hipotecarios en mi país conoce al 6% al 5 por ciento vaya chollo que fantástico bueno pues entonces salió por parte el ministerio de hacienda una ley es más rígida una orden ministerial no es una ley una orden ministerial que ha sufrido en todo el proceso de nuestra crisis varias modificaciones y que hasta hace 10 años y durante diez años ha sufrido diversas modificaciones y se plantó en el año 2013 y en el año 2013 yo creo que vamos a convivir mucho tiempo con esta ley ya llevamos año y medio con ella y yo creo que lo que nos queda porque más no se puede apretar y a la hora de valorar el temor a que haya otra burbuja que los precios se disparen a que no sé qué bueno pues es un tema que el banco de españa se ha propuesto de cortar de de lleno y desde luego el banco de españa junto con el ministerio de economía y hacienda han dicho que se acabó y ahora tenemos una ley muy estricta bueno y quiénes son los profesionales que estamos habilitados o que es tan bueno estamos yo lo estoy están habilitados para realizar las transacciones aquí habría que distinguir dos cosas y me voy a lo que decía que el señor para el mercado hipotecario y para el mercado libre en el barrio hipotecario vamos a ver si lo voy a contar ustedes saben que nosotros disponemos en españa un jabón fantástico que se llama jamón ibérico jamón de jabugo y hay una cosa curiosa y es que hay una denominación de origen que en la de jabugo que cuanto más jotas tiene el jamón más rico está entonces como los hoteles el 5j sea fantástico y una jota excelente pero lo fantástico con el mercado hipotecario las sociedades de tasación o los profesionales que hacemos estas acciones nos comemos las habichuelas los banzos y con el mercado libre nos permite el cover nos el jamón de jabugo si tenemos muchos clientes que son libres pues mejor mascotas tendrá sin pasar de 5 nunca bueno y esa es la diferencia entre el mercado hipotecario el mercado libre pero insisto seguramente el 90 por ciento de las acciones de mi país se mueven en el hipotecario bueno pues se me la la orden el real decreto es un gran real decreto que salió el 97 que regula esto dice que los únicos que están habilitados para hacer tasaciones son los arquitectos y los ingenieros los arquitectos podemos hacer todo tipo de valoración he de reconocer que es un colectivo que ha pesado mucho siempre a tener un logro fantástico dentro del país y yo creo que todo esto es lo que ha hecho que se barriese hacia cassano y los ingenieros dependiendo de la especialidad que tienen pueden realizar decir género autónomo puede tasar campos explotaciones agrícolas un ingeniero industrial no sé qué le llaman depósitos fábricas sin embargo los agentes no podemos hacerlo todo un ingeniero no puede hacer o tener un arquitecto si no se porque para mí faltó la figura importante año y en la del economista porque cuando hablamos ya hablaremos del método de actualización de rentas y un hotel no vale porque tenga más o menos estrellas puede ser un hotel de dos estrellas y ser mucho más mucho más rentable que un hotel de cinco y seguramente el valor de tasación de ese hotel de dos estrellas será mayor que el de cinco porque en cuanto a actualización de renta porque el beneficio que me está dejando mucho mayor y luego para el mercado libre puede pasar cualquier profesional cuyos conocimientos le otorguen aptitudes en la materia se está valorando a mí me parece que un sistema bastante lógico lo que pasa que insisto de alguna forma hay que regular esto y cómo se regula por se regula agotando y yo creo que el colectivo que más peso tiene pues es el que más aprieta y al final el legislador termina apretan termina inclinando la balanza hacia ciudad hay una cosa muy importante la formación detallado en españa como tal no existe como la derrota de la que parece una excelente idea no existe no hay una carrera de valor adoro de pasador que tiene suficiente contenido para hacer una muy buena carrera universitaria pero bueno afortunadamente sí que es ésta la maestría o los másters que abonó de valor y la única forma de aprender valoraciones en mi país es haciendo un máster y después donde muchos coscorrones contra la pared y al final termina valorando en función como bien decían a de lo que uno estudiado lo que uno investiga de los que 1 yo digo una valoración no se trata de poner un nuevo en un papel el momento más importante para mí de una valoración es cuando se termina de hacerla y entonces me pongo a pensar si lo que me ha salido en lógico no es lógico eso es fundamental y determinante en una valoración si no es lógico es que algo hecho mal porque la metodología establecida y vuelve a empezar de nuevo en lo que nos pasa a todos los profesionales no con estas mediciones o cuánto presupuesto chino no es lógico pero vuelve al principio y al final termina encontrando el fallo que son las sociedades de tasación la socia en españa hubo un momento antes del año 97 de que los profesionales podríamos valorar nos habló del mercado hipotecario siempre los arquitectos e ingenieros podríamos valorar bajo nuestra firma exclusivamente eso generó en un momento pues no se puede fácilmente yo vivo en un país mucho más grande que uruguay con 46 millones de habitantes y fácilmente a lo mejor estamos ocho diez o doce mil los que estamos valorando en aquel momento en el país que dijo el banco de españa yo no puedo controlar a 12.000 personas no puedo es que es imposible no inspecciona 12.000 profesionales bueno pues mira voy a crear un real decreto en el que diga que para adelante para tasar para cuatro finalidad es solamente para cuatro finalidad de una de ellas en la hipotecaria otras son fondos de garantía de seguros patrimonio instituciones cuatro que no son muy pocas las que se hacen hay que regularlo mediante la figura de la sociedad de tasación es sólo de creta con un real decreto en 775 el año 1997 que quiera por un cuadro de consultarlo está colgada en internet y cuáles son los ítems más importantes por los que el banco de españa dice que los profesionales puedan empezar a trabajar aquí solamente decía ya había adelantado sería efectiva su intervención para cuatro finalidad es la más importante el hipotecario son sociedades que han de tener un capital mínimo de 300.000 euros y constituirse como sociedad anónima cuando se hizo esto 300.000 euros era mucho dinero en españa tiene un objeto social limitado es decir cualquier sociedad de tasación exclusivamente puede hacer otra cosa que no sean tasaciones esporádicamente pueden ser algún caso relacionado con el sector inmobiliario que no sea valorativo pero hablo esporádicamente eso ha motivado con el tema de la crisis de que algunas sociedades nación nos hallamos desdoblado en otra sociedad para gestionar activos inmobiliarios de las entidades financieras tienen que tener como mínimo diez profesionales no sé porqué diez profesionales me hace mucha gracia porque debería decir un número de profesionales acorde al volumen de trabajo que tenga decidió mañana tengo que hacer dos tasaciones ya tener 10 de arquitectos de ahí conmigo parece absurdo no está regulada si hoy hay que cumplirlo y ojo a lo que decía en este momento no hacia alguien me pregunta y una organización que cuente con medios técnicos personales y fijaros que subrayó control interno y suficientes para el desarrollo de la actividad cómo funciona una tasación en mi país los profesionales somos freeland y nos hacemos un contrato mercantil con la sociedad de tasación estamos cobijados con la sociedad bajo el paraguas de la sociedad es un guiso de gol porque somos muchos los que estamos ahí abajo y cuando a mí me hacen el encargo yo envío la tasación y esa tasación hay obligación de que haya un órgano interno de control en la sociedad que suelen ser arquitectos e ingenieros tienen que ser arquitecto ingeniero y con un mínimo de cinco años de capacitación me parece recordar que dice el real decreto en el mundo de la valoración de acreditación para y nos hacen el control o se hace el control de las transacciones que emite el técnico si está bien se valida y se visa y esa tasación se mete en el mercado sentirse banda la entidad financiera si está mal a criterio de la sociedad se devuelve al técnico le dice te has equivocado aquí aquí no son los criterios adaptados y vuelve a enviar a la isla vuelve a enviar y cuando la asociación considera que el valor es el adecuado y que la metodología que se emplea la adecuada y ya la pone en funcionamiento eso responde un poco la pregunta no es si yo valoro muy alto para cobrar mucho la sociedad de tasación sigue echa el freno mclaren o como decimos años el freno corrige la y pone en valor porque la cara y luego esto es importante aquí casi en ningún país pasa de iberoamérica tener un seguro obligatorio de responsabilidad civil y fijaron de las cantidades que estamos hablando de entre 600 mil y dos millones cuatrocientos mil euros en función del nivel de facturación el tope lo han puesto en dos millones 400 mil pero tú pierdes 600.000 y luego el 0,5 por ciento 0 5 por mil de lo que vas valorando y nunca puede sucederte de 2.400.000 seguro de responsabilidad civil que garantice este seguro bueno pues este seguro recoge tanto a lo que es la sociedad como tal y en algunas sociedades también recoge al profesional externo que realiza el informe últimamente como las cosas no es tan fácil y el nivel de precio de la tasación ha bajado muchísimo en mi país la sociedad lo que están obligando estamos obligando y a funcionar si hace bastantes años a que el técnico que hace la tasación independiente tenga un seguro de responsabilidad civil como mínimo de 300.000 euros eso se entiende que son 300.000 euros por siniestro y encalló en caso de que haya habido negligencia o dolo mala intencionalidad en la redacción del informe el seguro cubriría la diferencia entre lo que vale y en lo que es ahora eso es un tema muy importante al oporto le da mucha tranquilidad luego los seguros no pagan pero bueno y forzosamente los técnicos que han de firmar esto ha de ser arquitectos o ingenieros eso lo dice el real decreto que por eso lo decía al principio y bueno yo lo que os decía el informe siempre ha de ser validado por el control interno de la sociedad sino el informe no tiene validez es una figura que funciona en españa y os aseguro que el mercado hipotecario en españa se mueve mucho y que los inversores están muy contentos con este tipo de figura y función yo no puedo decir que es mejor o peor que ser profesional libre y ejercido en los dos sentidos porque yo soy mayor pero yo me encuentro muy cómodo bajo el paraguas de una sociedad de tasación muy cómodo porque tengo la certeza de que se llevó a que algo que a tomar en un momento determinado puede equivocar hay alguien que me revisa el trabajo tengo un seguro de responsabilidad civil que compartió conmigo el de la sociedad tienes el amparo de una director técnico que en un momento determinado cualquier duda le puedes preguntar bueno yo creo que tiene muchas ventajas para el profesional y para el inversor porque tienen la garantía de la serie de acciones o sentido y bueno esto es cómo funcionamos en mi país no digo que sea ni el mejor ni el peor sistema es un sistema y hay funcionarios que no regula nosotros en nuestro país el banco de españa y en qué punto nos regular pues control e inspección durísimo yo decía qué pasado dos inspecciones del banco de españa eso durísimas llega un plantel de cuatro inspectores que son los que normalmente no son los mismos que inspecciona las entidades financieras uno de ellos es como una auditoría pero bueno con ganas de es una forma de recaudar también con ganas de meter baza llevan cuatro victorias al hilo que es el del gerente del auditorio el jefe del que manda la inspección y durante 78 días te tienen machacados poco te piden perdón de la expresión no puede ser de otra forma hasta el número de zapato que no calza se van se levanta un acta que envía el borrador del acta tú dice el borrador si está de acuerdo o no estás de acuerdo si no estás de acuerdo a hacer sus alegaciones da lo mismo porque él hasta que te hacen el de aquellos al levante inicialmente yo la última que tuviera director general entonces de una sociedad de tasación me fui con mi director técnico y director administrativo y cuando bueno ya estamos aquí te enseña al banco de españa que es precioso por dentro por cierto dónde están no sólo el oro guardado tras ella todo y ahora vamos al matadero y cuando te sientes que toma el acta firmada no haber hecho lo que me dijiste al principio y hemos hecho una serie de alegaciones sí pero como esto verídico y como no los habéis metido por el registro pues no lo hemos conseguido ningún problema las tenemos aquí nos vamos al registro y las metemos y así tuvimos que hacerlo no firmamos el acta es una situación violenta porque decir un inspector del banco de españa no se firmó el acta es complicado pero hay que hacerlo metimos y al final no pasó nada se tuvieron en cuenta las alegaciones el vidrio tuvo en cuenta y fue hasta normal ni sanción y multa ni advertencia ni nada no tenían razón del cuerpo y pc pero bueno y luego nos pide una cantidad de datos estadísticos y muchísimos sobre las tasaciones se los damos encriptados y ello con esos datos son las estadísticas que están manejando que todos vemos publicadas en internet curiosamente no establece la normativa y quien la promulga lo decía antes el ministerio de hacienda mediante orden ministerial es porque órdenes ministeriales porque son documentos muy fáciles de articular legislativamente en españa y no necesitan que el congreso de los diputados la detenga la aprobación del propio ministerio que la pista de acuerdo y poco más voy a contar de cómo funcionamos en españa voy rápido esto es lo que yo decía al principio que parece un poco naif pero yo creo que se va a entender bastante bien cómo valoramos algunos de los que aquí se va a reír porque yo sé que lo hace muy bien y lo bueno que es el método de costeo es uno de los métodos porque nosotros valoramos lo llamamos también reemplazamiento bruto reemplazamiento neto y la diferencia entre un reemplazo ciento neto y bruto es que el vienes te utilizado nos que utilizado en neto cuando le quitó los años que ya lo utilizó el método del bosque tan sencillo como que yo tengo un suelo si ese suelo es una clásica la suma de esas dos cosas es el resultado del método de coste en una valoración así de fácil y sencillo explicar lo no tan fácil hacerlo pero es así de sencillo correcto bueno el método de comparación el método estrella en el mundo entero para las valoraciones todo el mundo lo ve fácil pero compararnos nada fácil yo he hecho aquí seis dibujos y fotos y bueno si yo tengo una vivienda unifamiliar adosada veamos años de prisión y se llama dúplex o lo que sea lobo de comparar con otra vivienda unifamiliar adosada pero nunca con algo en un edificio yo no puedo comparar peras con manzanas y además de procurar que si son peras verdes comparar las compras verdes si no ya veremos cuáles son los caminos para que los verdes se conviertan en maduras o las maduras se convierta en verdad es un edificio lógicamente de compararlo con otro edificio y no se le puede ocurrir compararlo con una vivienda unifamiliar aislada esa de compararla con otra vivienda eso básicamente el concepto de el método de comparación así de fácil y así le complicó así de fácil se complica y hablaremos porque es complicado otro de los métodos que utilizamos es el de actualización de rentas cuando se utiliza este método bueno pues cuando hay algo en alquiler está claro este es el hotel vela están barcelona precioso e cuando se debata los lleva a valorar algo que está en funcionamiento y en unos flujos de caja hay que actualizar las rentas puede ser un campo de golf puede ser un puerto deportivo puede ser lo que queramos y en general para inmuebles en alquiler y aquellos que tengan un uso monovalente un oso monovalente es aquel que nada más que se puede dedicar a una actividad un hotel nada más que vale para usted después remodelando podrá ser a lo mejor una residencia de ancianos tercera edad y un campo de golf en campos de golf entonces cuando el uso de lo que estoy pasando no bailan monovalente entiendo que lo pongan explotación y entonces debo utilizar el método de actualización de rentas y luego el método residual yo era lo peor es igual esta pluma vale 10 dólares si yo quiero saber lo que vale el capuchón de la pluma es tan sencillo como que lo desarrolló poco quito lo que vale esto y al final me quedaré residuo que es me da mucho esto es lo que vale es bueno pues en la en el aspecto inmobiliario funciona exactamente igual tengo esto que valoraba antes por el método de coste y ahora de pronto dijo que va en el suelo en españa los suelos siempre los calculados por el método residual porque todo lo que vale la construcción y lo que me resta en lo que queda del suelo y eso todos los métodos utilizados que estoy viendo en paraguay no utiliza ya que se utilizan pero muy poco redacción ho yo creo que la única fórmula lógica de calcular el valor del suelo porque ha comentado miguel porque los suelos van en función de lo que se puede edificar en ellos si yo tengo que comparar suelos no tengo más remedio que comprar suelo con igualdad edificabilidades y eso no es fácil no es fácil y el método residual estático y dinámico dependiendo del tipo de suelo está reglamentado bueno pues sí que determina cuál es el valor del suelo en cualquier momento y no utilizamos malas historias no hay más métodos de cálculo lo voy a estarlo que cada uno nos vamos a ir generando cuando llegas a un sitio y no hay testigos o comparables y no sé qué bueno pues te puedes dar vueltas a la cabeza y al final terminas haciendo la valoración bueno y y para terminar e no que yo no quiero extenderme mucho más porque voy a hacer una especial mención al estudio de mercado decía que el método por comparación es el método estrella de cualquier casación y es fundamental es fundamental que haya un buen estudio de mercado hecho sin un buen por eso decía yo soy capaz de valorar en montevideo pero ojo para valorar el monte podemos hacer un estudio de mercado si no me hago mi estudio de mercado no soy capaz de saber lo que hagan las cosas como se hace un estudio técnico primera precisó que los comparables o testigos se encuentren en la misma zona y esto es fácil de explicar joel benítez viniendo en el avión autovía león informa que había mandado daniel y está muy bien cataloga el precio por metro cuadrado barrios de montevideo no tiene ningún sentido que yo valores en la zona de la calle de la playa pues no sé cómo puede valorar en el cern no puedo comparar la zona de la playa con el centro de la ciudad es muy importante que lo que yo estoy cogiendo como comparable esté en la misma zona que mi testigo que me bien la tasa es fundamental segundo yo lo he dicho antes que sean de la misma tipología no puedo valorar un piso comparándolo con una vivienda unifamiliar a a aislada con piscina porque es que no se parecen en nada no me va a dar un precio real y luego que sean de características similares que quiere decir de características similares bueno pues si tienen la misma superficie mejor que mejor si tienen la misma edad pues mejor que mejor las características técnicas que sean parecidas cuando estás en la misma zona ya suele pasar que se parezcan que la calidad constructiva yo os quiero decir en españa utilizamos 15 parámetros para la comparación de los bienes yo ahora estoy desarrollando acabó desarrollando el programa en paraguay y esté utilizando tener y además de todo esto añadimos una cosa que llamamos la ponderación que todos sabemos lo que es no en función de cuánto le parezca le parezca lo que yo estoy pasando al testigo al comparable el peso del comparable será mayor que el de otro que le parezca menos no sé si soy capaz de explicar eso de una manera ordenada bueno cuando lo que la misma zona y volver otra vez al principio imaginemos y suele pasar esto ahora ya no españa ahora testigo lo que quieras pero una época en la que era muy difícil encontrar cosas a la venta porque se vendía todo lo que cuando lo desde de la misma zona habló de misma de zonas homogéneas no lo sé voy a decir a lo mejor un disparate pero a lo mejor el barrio de pocitos de aquí tiene el mismo precio por metro cuadrado el barrio de la playa no lo sé supongo que no les será más caro imagino bueno si yo no tengo testigos en el depósitos y en el de la playa es de características similares en cuanto a precio podría coger referencias de la playa porque no me va a desvirtuar en absoluto ni precio por metro cuadrado correcto ha explicado bien de la misma tipología lo tenemos claro y que lo que hacemos es lo que decía qué diferencia mucho la valoración que se está haciendo aquí y como bien decía daniel al principio mucha gente que hace con rigor porque nosotros lo hemos visto yo los vi ayer con rigor el elaboración pero aquí se utiliza el comparable como referencia de mercado es decir éste vale 200 pues el mío valdrá nosotros lo que hacemos con el comparable es analizar y yo digo si bien y voy a hacer si soy capaz de explicar esto con un ejemplo gráfico que voy a poner si bien tiene 100 metros cuadrados y lo estoy comparando con otro bien que tiene 200 metros podrá producir un disparate todos sabemos es que cuanto mayor es la superficie menor es el precio por metro cuadrado a eta y estamos de acuerdo bien luego si me dieran más pequeño que con el que yo estoy comparando que es el más grande mi bien ha de valer más que el que yo estoy comparando de acuerdo no haya aplicado nosotros una cosa que se llama el coeficiente de homogenización comparamos la superficie cuanto más pequeño es más caro luego el valor del testigo por metro cuadrado lo tendrá que multiplicar por un valor sea mayor que la unidad porque me va a dar el precio de mi bien con respecto de lo que estás ha explicado hay una metodología cada nación tenemos la nuestra interna donde establecemos los saltos y los coeficientes que aplicar en función de las diferencias superficiales hay una cosa importante tampoco admitimos en ningún concepto testigos automáticamente lo desechamos testigos que una vez homogeneizados la movilización no esté comprendida entre 0 80 y 120 es decir según testigos se aleja más del 20% en en más o en menos con mi bien automáticamente los echamos y no lo utilizamos eso que no garantiza bueno porque no podremos equivocar más un -20% bueno es mucho pero sería lotes por ejemplo factor edad importantísimo para nosotros y aquí le damos una vida útil en función de la utilidad del inmueble nosotros las viviendas de uso residencial le damos cien años de vida útil a los inmuebles comerciales les damos 35 a las oficinas 50 bueno en paraguay estamos haciendo 70 e si yo comparo si yo me comparo con aquel muchacho con temas ya la pregunta yo soy bastante más viejo el luego en teoría baldre menos que él porque me quedan menos que exprimirme al todavía se puede sacar jugo no consecuencias y algo que yo estoy pasando es más viejo que con lo que yo estoy comparando lo que yo voy a valorar lo tendré multiplicado por un coeficiente que sea siempre inferior a la unidad porque lo despreciaré correcto y luego las características técnicas constructivas y todo eso pues es un poco todo el proceso