Curso Tasadores, realizado en el CAPBA IX.
Institución Organizadora: Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires, Distrito IX.

este método se basa en que uno pueda tener elementos de comparación suficientemente ajustados como para que me garanticen un buen resultado y por otro lado este valor que nosotros vamos a obtener más allá de la experiencia del cazador que conoce la zona y que puede saber digamos cuál es ese valor nos permite derivar lo de los comparables entonces vamos a ver que ahí hay dos elementos que nosotros vamos a tener que utilizar para este ajuste entre comparables y propiedad pasar uno que lo que ustedes tienen ya puesto en la pantalla es cómo se homologan las superficies bueno antes de entrar en el tema precisó quisiera contestarles a las preguntas que me hicieron llegar de la segunda parte de la clase anterior y hablar un poquito respecto de que el ejercicio en sí y después nos metemos específicamente en el tema de cómo se homologan las superficies la primer pregunta que me llegó es cuáles son los puntos que diferencian una ubicación media o regular de la propiedad y me pusieron entre paréntesis villa usurpaciones sombras servicios la norma considera un abanico de ubicaciones que va desde la muy buena hasta la mala y toman la media como la cara turística en la zona donde nosotros vamos a trazar esa propiedad y zoilo que toman como elemento medio o sea que un medio en una zona urbana diferente o medio en una zona suburbana pero nosotros lo que tenemos que tomar como medio no digamos no hay un parámetro que sea universal para cualquier ubicación nosotros tenemos que tomar como media lo que esa zona marca que tomamos como me preguntan acá como regular cuál es la diferencia bueno de media hacia abajo tenemos regular y mala sería aquella que realmente tiene características muy desfavorables como me decían acá por ejemplo una zona donde hay villa eso sería una ubicación mala que sería una regular aquí ya que me disminuye la situación que tiene la media cuando yo puedo decir bueno una ubicación media ya que hay en la zona pavimento pero la casa que estoy pasando tiene calles de tierra en este caso está sobre una calle de tierra la convierte en regular porque tiene una característica que hace que sea un poco inferior la calidad de la ubicación si vamos para arriba tenemos la buena y la muy buena podemos llegar a tener una ubicación media para la zona que sea una zona digamos urbanística con características de propiedades medianamente modernas con un buen entorno pero yo voy a tener una eso sería la media cuál sería la buena y bueno la buena sería una zona donde las características urbanísticas o el entorno en cuanto a espacio verde es superior y pues sería una muy buena bueno si yo estoy teniendo una zona con unas vistas muy importantes entonces vemos que la media en lo que representa la zona de la propiedad que nosotros tenemos que casar y tiene un abanico de superiores que lo que mejor harían que esa calificación de la zona o del entorno de la ubicación y lo que no desmerece hacia abajo bueno la siguiente consulta es como se considera el quincho que se construya el fondo del terreno esto lo vamos a ver cuando hacemos la homologación de las superficies pero en principio yo les digo porque dice y al quincho garay anexo etcétera comunicación interna de la casa consuélese de esta diferencia cuando yo tengo un garaje o cuando yo tengo un quincho que se hacen separadamente de la de la construcción que realmente tiene características constructivas inferiores y cuando el quincho vegada forma parte está conectado con la propiedad generalmente tiene características constructivas más similares a la de la casa de ahí que cuando nosotros por ejemplo tenemos que considerar un quincho si el quincho solamente una cubierta el piso y parrilla y una construcción de ese tipo vamos a construir la vamos a considerar como semi cubierto ahora si ese tiene por ejemplo un cerramiento en vidrio y ya vamos s se va a elevar el valor por metro cuadrado de ese quincho y si soy yo por ejemplo tuviera dependencias tiene sanitarios probablemente ya tengamos que tomar una incidencia algo inferior pero no muy inferior que a la superficie de la casa propiamente dicho la ola la superficie habitable entonces vamos a encontrar que por ejemplo para los quinchos para logar el valor que nosotros le asignemos por metro tiene que ver con la calidad de construcción que tengan y como me preguntan acá con comunicación interna la casa puede pasar que yo tenga un garaje con comunicación interna y que le hayan hecho nada más finalizado el cemento y los muros revertir pintados con aceite que sea muy inferior calidad y me puede pasar que tenga un carácter independiente y que tengan buenas terminaciones entonces cuando nosotros tenemos que valorizar este tipo de locales se valorizan en función de la característica constructiva que tienen bueno acá me preguntan cómo se consideran los talleres en realidad que ya les expliqué que esta norma la 2563 del banco central está encaminada digamos hacia la vivienda tanto vivienda permanente como vivienda transitoria pero fundamentalmente está referida a vivienda entonces a qué me preguntan talleres si yo tuviera que hacer una tasación de talleres exclusivamente en general para los destinos comerciales se utiliza poco esta norma se utilizan métodos como los que vimos el otro día el valor de éste preciado con el valor de tierra porque encontrar por ejemplo en talleres comparables similares en superficie de terreno en superficies cubiertas en características constructivas es muy difícil entonces cuando tenemos que hacer tasaciones con destino comercial hay otros otros métodos que se utilizan que son más apropiados ahora también la norma dice que si yo por ejemplo tengo dentro de una vivienda de un dormitorio que se utiliza para taller o para escritorio o para cualquier otra a ver me recordaron algo que habíamos hablado este si tenemos una parte de la casa que podría utilizarse como integrada la casa con una muy mínima modificación en ese caso si yo puedo integrarlo a la casación porque con muy poco voy haciendo la aclaración en la parte digamos devaluación del precio se puede considerar como gestor de una vivienda ahora la norma dice que si el taller no es integrable a la parte de vivienda que digamos no entraría dentro de la norma establece para este pasada y que la parte comercial se aclara que se deja sin tasar estén en forma independiente bueno que me dicen son esposos habitable los pasillos sí porque me comunican los locales habitables entonces los pasillos necesarios para eso como los baños que me preguntan acá también y dice que ahora sí como altura al cielo raso 220 230 en realidad el garaje mientras tenga la altura reglamentaria de acuerdo al código de edificación no hay no hay problemas no digamos pero no se consideran los lugares habitables y otro día le dije locales habitables son aquellos que se utilizan para la vivienda en forma continua a ventas los dormitorios el estado cocina baños por ejemplo tú valen si tienen ingreso interno como pasa en el caso de ustedes van a pasar en el caso que ustedes van a pasar también hay una despensa que puede tener otro destino lo que pasa es que como es un local que quedó sin ventilación habían puesto lo usaba no le daban el destino despensa y se accedía por la parte de servicio e entonces no importa que alguna tenga el cielo raso en el día el cielo raso no es perdón en el garaje no es un espacio habitable está considerado entre los espacios fuera de su hábitat que dice que empezó con una construcción nueva sin estrenar mayor a un año se deprecia su valor en realidad la norma establece depreciación que se utiliza a partir de los 10 años de todas maneras si una propiedad tiene porque presiente ocho años y no ha sido habitada nunca de acuerdo a cómo se encuentre es que nosotros vamos a ver si podemos considerarla como sin antigüedad como nueva o no a mí en mi vida de casado ahora me toca pasar por ahí propiedades que por alguna razón nunca habían sido utilizadas pero ya tenían diez o doce años y bueno depende el estado en que estuvieran el que yo las tomaba como nuevas o se le asigna alguna antigüedad de todas maneras dentro de la norma lo que se utiliza es que cada diez años se disminuye José aumenta en 10 por ciento el valor de la propiedad por antigüedad bueno a ver acá dice cuánto suman cuando suman los cuartos también incluyen baños cocinas etcétera si se suma todo cuando este viernes la planilla donde declaran los locales en todos los que aparecen hasta donde dice cantidad de locales son los que se suman a los otros que no se suman están puestos aparte dice en el formulario 2563 como inspeccionó lo que está un punto como las cañerías a ver acá hay una con una mezcla no porque cuando yo infección o infección o el estado de las cañerías o digamos aquellos elementos que puedan no estar fácilmente a la vista y van a ir calificados en el estado de mantenimiento de la propiedad para el formulario 2563 o para cualquier otro qué criterio que utilizáramos para pasar esto de estado de cañerías o cualquier otro elemento que no estuviera la vista pero nosotros pudiéramos detectar se informa o se incorporará el estado de mantenimiento y la última está es dice cojones el valor de fluctuación que tiene una obra en poso estoy comprando o vendiendo cuando el inmueble aún no está terminado a ver yo cuando voy a tasar caso en el momento ustedes vieron que la norma no habla de locales a construir ni me hago descripciones de algo que no estoy viviendo lo que yo tan sólo que yo estoy viendo un edificio en pozo o en un edificio que se ha iniciado la construcción en realidad vale como tierra y al hombre a lo sumo podemos agregar como mejoras lo que pueda tener de estructura o de algo de mampostería pero la tasación como nosotros vamos a hacerla distinto es cuando se piden transacciones para otorgar créditos para construir cuando yo de todas maneras cuando yo pido una tasación para una construcción futura por un lado se tasa el terreno y en realidad lo que cada día en ese momento para el otorgante es el terreno y se valoriza de acuerdo a las plantas ya los conjuntos y presupuestos ya la experiencia del pasado porque a veces los cómputos y presupuestos pueden ser un poco excesivo digamos en sus montos se valoriza no me se pide lo que se va a hacer y para qué sirve esto sirve para que cuando se les otorga se les otorga sobre el valor de la tierra y luego cuando se van haciendo las inspecciones por avances de obra se iba entregando dinero con relación a lo que se ha avanzado y lo que se ha avanzado se toma toda esta valoración que se hizo en base a planos y presupuestos presentados o modificados por el cazador para hacer la entrega parcial pero esto es el caso que creo que les va ocupar a ustedes por lo que yo entiendo ustedes van a tener que es utilizar la norma 2563 que está especialmente hecha para allá viviendas construir viviendas o propiedades ya construidas entonces me decían si el valor de los comparables surge de buscar otros edificios en zona en pozo a similitud etapa de obra suponiendo un foro similar bueno yo le diría que poder encontrar comparables de edificios en posó con similitud etapa de obra fue de confort similares ya eso no sería tan distinto es muy complicado con lo cual queda claro que el método de comparable a poder utilizar para la tierra pero no para trazar un edificio que está ejecutándose o que se va a ejecutar mucho menos porque fíjense si nosotros vamos a pasar un edificio sobre el proyecto y después no se hace no podemos estar nosotros podemos estar pasando terreno y decir construido resultaría es un potencial de tanto pero no podemos informar más que eso porque lo que nosotros sí vamos a valorizada en la tierra porque el otro no sabemos si se va a terminar destruyendo no está fueron las consultas que llegaron yo el otro día le comenté que el trabajo esté que a usted le llegó de la tasación de la calle hilera de la propiedad de la casa es una vivienda unifamiliar en la calle vera de niñez tienen fecha para enviarnos la talla 4 para que pudiéramos tener digamos una mayor comunicación en cuanto a algunas dudas que puedan surgir una vez que hayamos desarrollado toda la parte de valoración que tiene la norma y que ustedes manden por mail sus consultas antes de terminar vamos a tomarnos un tiempo para preguntar distrito por distrito la gente de sistemas va a ir conectando con los distritos como para que se hubiera alguna otra cosa que tuvieran que consultar el puedan hacerlo evidentemente los distintos se van a tener que poner de acuerdo si hay muchas preguntas en como en cómo lo organizan para que digamos se pueda llevar adelante no pero tenemos idea de armar sobre el final estas preguntas directas que me parece que son interesantes bueno vamos a ver hasta ustedes tienen cuando habla de superficie cubierta en el formulario en realidad se está refiriendo a superficie habitable eso es lo que en realidad la norma lo pone como cubierta en el foro horario pero ellos están refiriendo a lo que dijimos habitable entonces nosotros acá tenemos un yo le doy un ejemplo porque a ver cuando nosotros estamos pasando todo lo que pasamos lo vemos en función de valor y para que nosotros podamos hacer estas derivaciones del precio de los comparables a nuestra propiedad vamos a ver vamos a lanzar tomamos en compararle vamos a ver qué tenemos elementos con los cuales nosotros vamos a llamar la monetización que es ponerlo en las condiciones de nuestro con el valor que tiene este comparable por metro cuadrado nosotros a través de estas características que la norma da pausa para beber de llevar el precio por metro cuadrado de nuestra propiedad para cada uno de los comparables pero este valor nosotros no tenemos que multiplicar por la superficie que representa nuestra propiedad para poder sacar el valor yo tengo del comparable el dato cierto de cuándo o se vendió o se hizo el boleto o se vive en ese valor yo tengo que acomodar para que resulte el mío el de la final a la propiedad tengo yo ese valor no voy a tener que multiplicar por la cantidad de metros que tiene la propiedad que yo voy a pasar para que me dé y se valora que yo un poco por cada uno de los comparables después vamos a ver que por esos tres culpables vamos a obtener definitivamente el valor de mercado de nuestro ahora para que se multiplique por en esa superficie que representa a toda mi propiedad y que voy a hacer esto voy a hacer una homologación de sus agencias donde yo digo la superficie cubierta para al cien por cien porque es la superficie digamos que corresponde a toda la gente hable de mi propiedad y que es la que va a tener la mejor categoría digamos la que la que como base entonces ha estado mal cien por cien ahora todavía superficie que se hacen y cubierta galerías garajes que pueden ser sólo el solar y el techo en todas las superficies que puedan ser cubiertas se considera que valen como la venta de la libertad nada dice que no puede pasar el 60 por ciento pero en general damos conseguimos que el interés municipal que la superficie cubierta es un 50 por ciento pero hay un 50% del valor de la cubierta entonces si yo estoy teniendo diez metros de ser descubierta mi mamá me a cinco metros de superficie cubierta de los vagones yo tengo un vago de ocho metros digamos un metro por el frente de parte el lote los vagones se homologa a 33 por ciento quiere decir que lo que el valor de la rubia por el 33 por ciento sería el valor que a mí me resulta de balón entonces como yo estoy haciendo es homologado superficies yo tomo esos ocho menos 66 multiplicó por el 33% y me da que equivale a ese vagón metros por 85 de su participó ayer está los barrios los barrios ya hablamos patio cuando no terreno cuando él cuando el terreno va a valorar digamos cuando yo valorizó el terreno ahora cuando yo tengo un de un contrapiso una mejora del crédito español tanto como las terrazas como logan 10 por ciento quiere decir que yo tenía 16 método de pago de raza medieval en un metro sesenta de superficie cubierta de una nave de 125 metros de dallas está asignado el 75 por ciento y de acuerdo a la calidad constructiva que tenga fíjense que en este caso yo digo bueno más o menos equivale a un 75% de lo que costaría villa el metro cuadrado ha cubierto entonces me representa 18 con 75 que es el 75% de los 25 metros y por último tienen opinión de 20 metros creo que es un quincho con buenas terminaciones en 12 que le asignó un 80 por ciento y entonces hizo 20 metros de mí y yo me iba bien a 16 metros cuadrados cubiertos cuando yo sumo todo esto me resulta que esta superficie en la superficie o homologada a estar representados en superficie cubierta todas las otras superficies que tienen un costo de construcción diferente a la tableta o cubierta entonces ésta es digamos mil kilómetros en patio terraza depende de la categoría tiempo no lo hace por ejemplo un 10 por ciento su máximo en los ejercicio tengo una cerámica común y en nada más que eso porque le puedo poner un 5 en los valores en 33 por ciento y el 50 están como más más utilizados en general no estos este 10 variable pero no más allá del 10% del gasto y un 75 obtener un galardón que hicieron con él con el mismo piso y con los mismos rendimientos que el resto de la casa y bueno entonces ahí tal vez como no tiene incidencia de sanitarios le podría poner un 80 y un 85 y un 90 en poquitos porcentajes para el quincho yo los estaba mismo que en el momento pero que enseñan a mí me dio como resultado la superficie homologada ustedes en el ejercicio que tienen que realizar para arreglar la cubierta al 100 tienen hacen cubierta al 50 tienen para que terraza al 30 no tienen balcón al 33 tienen para mi terraza al 10% y después en el que sería aconsejable que utilicemos el 75 por ciento así digamos tenemos una deformidad en la superficie homologada de la tasación de la calle era bueno esto es un elemento importante porque después cada vez que nosotros tengamos que pasar de los comparables al valor de nuestra propiedad vamos a tener que utilizar esta superficie poblada para obtener ese valor bueno ahora vamos a ver ahora vamos a seguir con el formulario el otro día lo que habíamos visto el formulario era todo lo que tenía que ver con descripción de la propiedad y descripción de la zona ahora lo que vamos a tener acá son los comparables y estos elementos de comparación son tres los que vamos a utilizar y luego el castillo aparece la última hora y ahora qué hacemos la valoración de la propiedad entonces vamos a ir viendo comparable nosotros acá estamos teniendo el primer elemento de comparación con el incremento de población nosotros tenemos el precio que es un precio de cotización eso quiere decir que es lo que la inmobiliaria o el vendedor pide por la propiedad cuando nosotros lo ideal es tener ventas pero de verdad que bastante difícil conseguir que alguien que informe cuál es el valor real de la venta que tuvo una propiedad y por otro lado en muy poca cantidad de comparar de venta que podemos llegar a obtener con relación lo que tiene no falta entonces lo más probable es que encontremos valores de cotización la fecha en que nosotros averiguamos que comenté que siempre coincida con el día en que se ha hecho de infección y luego tipo de propiedad y por otro lado podemos tener casa entre medianeras casa de perímetro libre desde el perímetro libre que también se aplica para los dúplex pero cuando tenemos un dúplex vamos a poner entre medianeras libro perímetro libre pero le vamos a dar que es una propiedad horizontal y del corazón departamentos así se llenan departamentos tenemos la dirección del tipo de construcción siempre nos piden que tenemos con la el material prioritario de la construcción que en el caso de la vivienda suele ser el perro se está pidiendo que nos está diciendo que informemos el área no pasa que normalmente ata es importante que sigamos en algún momento como como la llegada de trabajo sea una homologación entonces tenemos a canarias de la vivienda pero también sacamos la superficie homologada que lo hacemos el mismo criterio que ustedes vieron reciben por ejemplo dice cubierto al cien por cien para ganar 10 por ciento vacuna 33 por ciento suba tanto en la superficie como lo ganaba el precio / el área de la vivienda nos da el valor por metro cuadrado el año de construcción que sigue esta remodelada es interesante poner delante suyo barra el año en que fue modernizada y la superficie del terreno en el caso de ser casas en propiedad horizontal esos ahora nosotros acá lo que hicimos fue poner los datos del comparable esto que nosotros tenemos acá abajo de comparación de las características y lo que yo les decía son estos ocho estados que no permiten que nosotros jugamos la característica del comparable con relación a la adaptación que nosotros tenemos que hacer entonces por ejemplo en la construcción entre la propiedad que nosotros tenemos que casar y es imparable efectivamente cuando es equivalente no modifica valor como las hileras de antigüedad y estado de mantenimiento son 12 los ítems que está amigamos a la generalización de los otros ítems que normalmente se aplica un 5% cuando son superiores el valor unitario en un 5 por ciento porque es superior a la mía entonces si éste para de 3.125 y es superior a la mía valer un 5% menos pero in antigüedad a ese 5 por ciento se aplica cada diez años de ahí aquí es importante que los comparables no tengan antigüedades que superen una diferencia de 20 años porque si por ejemplo yo comparo algo que tiene 10 años con algo que tiene 70 la aplicación del porcentaje para llevarla a la llegada de la propiedad más nueva puede llegar a ser una distorsión muy grande entonces por eso hay que tratar de que los comparables como yo dijo pompa en realmente y y no ocasionen distorsiones muy grandes entonces en la antigüedad nosotros vamos a poner 5% cada diez años y en estado de mantenimiento lo que nosotros tenemos que valorar lo que nosotros tenemos que estimar es cuánto costaría poner al compararle en la misma situación que el que yo tazo entonces ese estado de mantenimiento yo lo voy a poner en porcentaje de acuerdo a lo que considere inversión necesaria para equipar a los estados entre el pop al alquiler aquello pasó entonces y todos son los únicos dos clasificaciones y homogenización donde yo puedo usar porcentaje más diversos en el caso de la comercialización nosotros tenemos que analizar qué más comerciable si la propiedad estamos tomando como comparable en nuestro si como en este caso dice que la comercialización es superior y dice que es un pasaje santa rosa está mejor ponderado por ser emblemático en el barrio posee mayor de cinco dormitorios y más comodidades entonces se considera sobre todo por el mayor lote que va a ser superior en la comercialización en este comparable que en la casa que nosotros estuvimos viendo en la clase anterior entonces en este caso el valor unitario va a ser disminuido en la comercialización menos un 5 por ciento o sea se van 5 por ciento de valor unitario por esta diferencia del comparables superior en comercialización después tenemos el estacionamiento también es superior porque éste tiene garaje y el nuestro no entonces ya voy a tener 22 5% y un 10% de este valor que lo voy a tener que disminuir para llegar al valor del mío en calidad de construcción es equivalente no modifica para la ubicación diseño es equivalente tampoco modifica con edades superiores porque viene para cantidad de ambientes superior porque éste tiene cinco dormitorios y el otro tenía tres o cuatro entonces fíjese que yo está conteniendo si 516 tengo un 20% que se va a disminuir en este valor para llegar al mío ahora yo estoy hablando de que esto es un precio de cotización es muy difícil que una propiedad se venda en el valor que se pretende que se pide en general un valor de regateo que en este caso se consideró un 10 por ciento entonces nosotros teníamos un 5 15 el tema fiesta quiere decir que a éste al terminar yo sólo voy a disminuir en un 30 por ciento y me va a dar este nuevo valor para la vida que yo tengo que está solo fíjense que pasó de 3 mil 125 a 2.187 quiere decir que mi propiedad va a haber dos mil 187 y lo voy a multiplicar por la superficie homologada que teníamos de nuestra propiedad que era eso estaba mostrado en una de las primeras filminas que la superficie homóloga de 232 metros cuadrados entonces yo con este valor unitario que se disminuyó de acuerdo a estos datos la edificación de homogenización medio el nuevo valor que x la superficie homologada me da cuál es el valor probable de mercado de la propiedad que yo tengo que está casada con relación a este comparable entonces vamos a volver ahora con el segundo comparable porque en realidad esto es como el núcleo de la casación yo voy a sacar como ustedes lo ven acá el valor de la propiedad que yo tengo que pasar con la privación de la nancy y de la comparación entre el comparable y la propiedad a tasas de entonces vamos a ver un segundo comparable también es un precio de cotización es otra casa entre medianeras una ubicación muy muy cercana a la muestra tiene una superficie de 21 a 30 años que metros cuadrados como la 3151 de valor unitario para el bombarderos fíjense que se llevó en 1976 reciclada y tiene una superficie de terreno de 145 metros cuadrados que es la nuestra creo que tenía 150 una cosa 152 metros cuadrados de terreno y tenían entonces vemos que es comparable lo tiene 145 no es mucha diferencia pero hace a que la expansión por ejemplo el terreno libre que pueda quedar sea inferior fijémonos estamos hablando de mil 976 y la nuestra y la de aproximadamente mil 995 entonces estamos teniendo si le pusimos a partirse de de ajuste porque tenían 30 años de diferencia igual está reciclada entonces el estado de mantenimiento es equivalente a la comercialización no es equivalente no ningún elemento que haga sea más atractiva fíjense que con la anterior yo estaba con un terreno de 200 metros que ya sabe lo que me permitía tener una expansión más grande en la siguiente en mucho más parecida a la nuestra entonces comercialización y finalmente estacionamiento superior porque dice casa más antigua modernizada con lo que equivalente posee llegadas cuatro dormitorios Premium o escritorio siempre es importante que hagamos una descripción más allá de la comparación de características la norma pide que haya una descripción de la propiedad comparable en el caso donde nosotros estamos analizando los comparables vamos a hacer una descripción de la propiedad luego vamos a ver que cuando hacemos el de obtener el valor de mercado al y yo tenemos que hacer una comparación entre la propiedad estatal comparable y la plaza da aires relacionados después ahora cuando ahora está las escribimos pero sí con todos estos coeficientes de homogenización nosotros vamos comparando con la edad entonces habíamos visto que tras antigua con un estaban pendiente equivalente con una comercialización y tolerante pero ha opinado que la nuestra no entonces tienes superior por cada taller de construcciones equivalente calidad e indicación era muy próxima incomodidad es superior porque acá dice que tiene el pleno ordinario y cantidad de ambientes son todos en lugar de lamentar que tenía tres entonces nosotros acá está manteniendo por la defensa de antigüedad ya estibador había que sumarle un 15 por ciento pero tenemos el estacionamiento en comodidades y en ambientes que le tenemos que respetar un 15 por ciento quiere decir que esta propiedad quedó igualada que lo que voy a tener que si saca el 10 por ciento de la comercialización o del regateo digamos entonces al valor unitario jarre un 10% y me quedan dos mil 836 es cuando estoy solo multiplicó por la superficie homóloga que tengo de mi propiedad mejorando que según éste comparable cuesta 657 mil 952 pesos fíjense que cuando se comparan millones 507 y poner yo estoy teniendo 657 donde puedan puede estar hasta esta situación de diferencia y lo que a mí me modifica tener aplicarle un 15 por ciento a la valoración de ajuste por la diferencia de antigüedad por eso en que cuanto más similares sean las propiedades y menos yo tenga que aplicarle ajustes importantes más de posibilidades tengo de que resulte afectada vamos a ver la siguiente a tenemos sentarse con para idesa tenemos cómo vamos a determinar la valorización de la piedad tercer comparable el tema de 620.000 una cosa claro este ejercicio también fue en el posgrado entonces se hacen las valoraciones en dólares porque la realidad es la moneda con la que se comercializan las propiedades en pesos en la argentina creo que no se venden en ningún lado o en muy pocos lados se podrá comercializar en pesos pero cuando nosotros hacemos las acciones de acuerdo a la norma la norma dice que se deben hacer en el baluarte en la moneda de uso corriente entonces en el formulario que yo le expuse aparece dólares por el tema de los bosques el que se utilizó para el posgrado pero para el ejercicio de ustedes yo le diría que les conviene hacerlo en pesos así ya van incorporando que para las acciones que tengan que hacer en este caso para el colegio las van a necesitar en pesos seguramente usted le toca pasada para algo que no sea una crédito bancario aunque evento como el que el hipotecario como el que van a dar esta de esta institución las redes sociales se van a pedir en dólares pero valen ejercicio de intentar pasarlos dólares a pesos y hasta en pesos como marca la norma nosotros tenemos que tener 620.000 dólares es una cotización también es una casa entre medianeras obviamente en esta zona donde están todas estas propiedades es una zona con una altísima identificación y es una zona muy jerarquizada entonces bueno por esos dos casos entre medianeras hay en realidad difícil encontrar una casa si el perímetro libre porque bueno la tierra tiene un costo tan importante que no sé no se realizan construcciones salvo que sean torre de mucha altura y que lo necesiten digamos por una cuestión de cumplir con otra tipología decisión acalle de 237 metros cuadrados no veo mil 616 dólares por dentro también del año 70 dc y tiene una superficie de terreno aunque 187 metros es un terreno no tan no tan grande como el del comparable uno que tenía 200 metros pero con relación a los 151 del lote nuestro es donde más importante han llegado a veces inferior y otra vez con una diferencia más o menos como la del anterior estado de mantenimiento equivalente reciclada comercialización superior dice casa más antigua con mayor no te llegará entonces comercialización superior que tiene mano de racionamiento superior que tiene ganar calidad de construcción es inferior digamos la que lo ideal es que el cazador nosotros dijiste obviamente la propiedad tiene para casarla tiene que recorrer integra ya tiene que revisar con profundidad y justamente para que me preguntaban hoy para descubrir si tiene vicios y tiene deterioro que no sean que no estén mostrado tan a la vista pero que al recorrer la profundidad del golpe 1 la casa está muy linda pero que saben depósito está mal estado y empieza a haber otros sectores que no son tan malos tan mostrados y empieza a ver la realidad de la construcción no entonces aparece la norma dice que sí se puede lo ideal es que el cazador también ingrese a las propiedades comparables lo cual a veces no es fácil porque normalmente cuando uno recorre la zona e encuentra propiedades están con las partes y toma los datos y después se comunica con la inmobiliaria y averigua digamos todo lo que necesita con relación a una cosa que no es aconsejable es decir que en el pasado porque generalmente te cuelgan rápido de lo más interesante es mostrarse como un posible comprador y entonces ahí sí de la describen dé cuenta cómo es o sea dar una cantidad de características creciendo dice que el cazador que despacha motivo entonces si uno puede terminar como en este caso que la calidad de construcción es inferior fenómeno porque puede ser que pudo a hacer digamos un ingreso o pudo tener acceso fíjense ustedes que por ejemplo se buscan mucho de los comparables a través de internet de todas maneras una es una práctica interesante es que uno ha de hacer una tasación y ya tenía ni idea más o menos de lo que tiene que pasar si fuera a buscar comparables pero cuando uno se para delante del comparable una noche de la foto de internet violándose para adelante porque eso te da más una idea de cuál es la similitud por lo menos en cuanto a calidad de construcción en cuanto a la tipología queda como como una imagen más certera decir con palabras escritas en siendo ya lo mejor de la foto por internet me pareció que era caso de un me hizo y cuando llegas al lugar de que lo que realmente no es así entonces siempre es importante tratar en lo posible por lo menos de ver las de afuera llegar las personas decidió quedarse con la información de internet pero a mí probable que cuando hagamos sino en calidad de construcción inferior haya surgido de la publicación en que haya dicho alguna cosa respecto a su calidad juegan respectivamente porque éstas eran todas ubicadas muy cerca de las comodidades para muchísima gente cambia de ambiente es equivalente entonces vamos a ver que nosotros teníamos que suman 15 por ciento con la ambigüedad y le llamó a su madre en un 5% por calidad de construcción teníamos un 20 ha restado un 10 por comercialización y equipamiento y otros 10 fueron regateó con lo cual nos queda el mismo valor unitario que teníamos para la propiedad comparable para reclamar la pasada porque se digamos en esta modernización y en ésta y en éste regateo considerado sin mano las condiciones entonces x las 232 metros cuadrados que teníamos de su partición homologada de nuestra propia no 606 mil dólares que costaría la nuestra propiedad con relación a la empresa donde valor con relación al comparable 3 yo llegué acá digamos no es lo que se escribe en la negociación de la organización nosotros acá lo que digamos yo ya les muestro como dice la norma la norma dice que no puede tomar estos tres valores del elenco para el avaluar comparable suma días en el promedio la norma dice que eso no sea que eso no debe hacerse creo que se debe estudiar es de acuerdo a las características de cada una de las propiedades en cuanto él aportan al valor de la muestra sus similitudes entonces fíjense que acá tenemos que no consideramos en el más parecido y le asignamos un 50% del valor para formar el valor de la muestra algo para todos decimos que se parecen un 30 por ciento y sólo aporta el 30% de su valor y los abordantes yo y algo malo que aporta un 20 fíjense que el 53 mayormente norma el 100% de los valores entonces él está su autoría no sabía que según los comparables nuestra propiedad baile 572 mil 575 dólares entonces nosotros obtuvimos por cada comparable un valor probable para nuestra propiedad pasa a nosotros tenemos los tres valores probables y qué hacemos de acuerdo al análisis que realizamos establecemos que le aporta cada uno qué porcentaje de valor que aporta cada uno para formar el precio de nuestro en 12 con esta sumatoria este es el valor de la propiedad que nosotros vamos a pasar que fíjense que acá se modifica en 10 mil pesos más 2 572 se modifica 582 porque se está agregando a 10 mil pesos de una pileta que la nuestra tiene pileta y ninguna de las otras tiene pileta entonces esto nosotros los mercados directamente en cuanto valorizamos que cuesta esa pileta si no se me daba exactamente en el vado exactamente en forma global nos hubiera dado los 570 yo me quedaba yo ahora este es el valor de la propiedad en conjunto que nos pide la norma ya no nos pide que separemos en los distintos componentes es que tiene la propiedad y se va a generar en nosotros estamos obteniendo entonces nosotros dijimos que vale 572 mil 575 dólares tuvo la retirada ahora cuánto vale el terreno está considerando que es una zona de muy alto valor porque es una zona que Palermo es una zona que digamos como que se rearmó comercialmente en los últimos años y va teniendo tiene rectorales sala de comercios de diseñadores muy especiales o si es una zona que se fue evolucionando de lo que era Palermo fue evolucionando y tiene un precio por metro cuadrado muy importante y que se valen mil 800 dólares por metro cuadrado el terreno en esa zona entonces 151 metros esto está sacado de comparación con otros terrenos y esto multiplicado al menos por el momento el jugador no es el valor de la construcción yo tengo un paro total el valor del terreno entonces yo tengo el valor total de Chacao de los 571 mil 575 voy a restar el terreno yo tengo es el valor total construcción y terrena entonces digo bueno cuánto vale la pena averiguó y les cuento a ese valor el lado de la tierra y que llega el valor de la construcción el valor de la producción / la superficie homologada me aguanto cuesta el metro cuadrado pierdo en de mi propiedad entonces esto mismo domingo a la tabla yo tengo que el terreno tiene 152 metros a 1.800 me da los 271 mil 800 están ahora yo tengo que la superficie cubierta de las 217 euros ya caballo en contenido que el valor en 1996 con 44 directamente se redondea menos 197 superficie cubierta por el valor vital o por metro cuadrado me da el valor de la crisis mundial está construida pero además yo tengo esta superficie de cubierta del patio fíjense que acá está homologada por ciento voy a llenar las noticias reales entonces yo tengo un padre de 45 metros cuadrados que lo que o lo los valores a casa estaba al cien por cien mil 297 10 por ciento serían 129 130 el redondeo 129 con 70 130 el redondeo yo tengo más bonita terraza al 33 por ciento veinticinco metros si yo saco de los 1.297 30 por ciento me da 428 y después tenía una sala de máquinas de tres metros que se consideró 65% y el 75% del valor de cubierta son 973 fíjese que yo haga lo que hice fue y por eso la necesidad de la homologación de servicio para todo el cálculo usó la superficie homologada cuando empiezo la tasación a un análisis de superficies con planos con la medición con todas las regiones existe una vez que tenga establecida las superficies ambos ovación y para trabajar con todos los comparables y determinar el valor yo me voy manejando con esa superficie homologada ahora gano yo sí lo que vale y tengo desarrolla en todas sus padres el valor entonces ahí no me hago es aplicada homologación perdón aplicado la nación para abajo y utilizar las superficies reales de mi proyecto entonces pensé que nosotros habíamos sacado ese valor de 572 mil 575 ángeles suman 10 mil pesos por la pileta no quedan argumentos 82.700 fíjense cómo se obtiene el valor de la propiedad que yo tengo que pasar como resultado del análisis de los comparables del estudio entre los compradores y la propiedad pasa y la innovación así que yo obtenga en gran porcentaje yo considere más apropiados para cada comparable es que yo tenga el valor de la propiedad esto es él llama el núcleo de lo que es el método de comparables donde nos pasamos un poquito de la hora pero mi importante trabajo que abandonará la dirección de la propiedad fue sino fue inspeccionada no hay varias la tasación pero por cualquier cosa el formulario queda la opción del sí yo no me he casado para mí no me llaman a esto las empresas de estas acciones la norma establece que tengan supervisores entonces estos supervisores son los que dan su conformidad con el balón que dio el tasador en este caso de que deban hacer cazadores y supervisores van a firmar como tasadores únicamente pero tengan en cuenta que cuando uno trabaja en una empresa de tasación es bueno mandar la asociación y sabe que si se deslizó algún error el supervisor se va a llamar te va a decir bueno mirar parece que esto no está correcto es porque le dio tanto y no cuánto pero en el caso de ustedes van a hacer sus propios supervisores así que hay que tener como un gran cuidado en la realización del informe y también cuando ustedes van viendo lo mal también con dejar un poco con dejarlos con la experiencia que ustedes van teniendo de cuáles son los valores piso y techo dentro de cada zona que yo ya lo hablamos en la clase anterior bueno de la misma las fechas para cada firma hay fecha embajador de cuando la entrega ya mi mamá y fecha cuando la supervisada bueno quiero claro no es una cosa que no está puesto en lo que yo les mandé el otro día pero sí como ya estamos viendo que en metro cuadrado de terreno de mil 800 dólares en la zona donde está la propiedad que ustedes tienen que pasar el balón es entre 450 y 500 dólares el metro porque eso lo van a ustedes a necesitar para poder hacer este cálculo de pie se dé ese valor general que le dio el análisis de los comparables de ahora hacemos célebre ustedes pasan las preguntas que necesitan acá a mí me van a hacer llegar las vamos a ir viendo y después por ahí vemos y hablamos un poco del de la tasación que ustedes tienen que revisar qué supongo que la deben tener ya esté impresa y en eso consiste digamos la segunda parte así que en un rato nos vemos gracias